Die Blockchain-Technologie und darauf basierende Kryptowährungen erregen stetig mehr Aufmerksamkeit in der Welt. Viele Menschen sind sehr an diesen Themen interessiert und eine Anwendung findet immer häufiger bei Transaktionen statt. Doch welche Chancen und Risiken bringen Blockchain und Kryptowährungen bei Immobilientransaktionen mit sich?
Die Blockchain ist ein dezentrales Hauptbuch, welches verschiedene Informationen und Daten getätigter Transaktionen enthält. Sie läuft über ein Netzwerk, bei dem eine Verbindung und Zusammenarbeit mehrerer Computer untereinander besteht. Diese Art von Netzwerk wird als Peer-to-Peer Netzwerk bezeichnet und ermöglicht die Durchführung von Transaktionen ohne die Mitwirkung einer zentralen Zertifizierungsstelle. In Bezug auf die Immobilienwirtschaft kann ein derartiges Netzwerk hinsichtlich der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien in verschiedenen Bereichen eingesetzt werden. Kurzfristig besteht die Möglichkeit des Einsatzes bei Immobilientransaktionen. Diese können gebührenfrei und ohne die entsprechende Mitwirkung von Banken erfolgen. Über einen mittelfristigen Zeitraum kann erwartet werden, dass die sogenannten „Smart Contracts“, also elektronische Verträge im Bereich von immobilienwirtschaftlichen Transaktionen eingesetzt werden. Diese gewährleisten eine automatisierte Überwachung der Vertragsklauseln mithilfe von Computerprotokollen. Somit ist eine Darlegung der Verträge in Schriftform nicht mehr nötig. Langfristig können Datenbanken für Informationen hinsichtlich des Bestands und der Vermietung von Objekten transparent dargestellt und sicher überlassen werden.
Welche Vor- und Nachteile bringt die Blockchain mit sich?
Vorteile:
Einen Vorteil der Blockchain stellt die Schnelligkeit der Transaktionsprozesse dar. Es werden keine Banken benötigt, die bestimmte Prozesse abwickeln. Die Beteiligten können über direkte Wege, in Echtzeit miteinander kommunizieren. Dadurch wird der Kauf- bzw. Verkaufsprozess beschleunigt. Weniger Formalitäten, die sonst bei einem herkömmlichen Vertragsabschluss eingehalten werden müssen und schnellere Überweisungen vereinfachen den Abschluss des Geschäftes. Auf diese Weise könnte in der Theorie ein Betrag von etwa 100 Millionen Euro im Jahr an Kosten eingespart werden.
Ein weiterer Vorteil entsteht durch einen besseren Schutz vor Betrug. Dieser Schutz wird durch die Generierung von privaten und zertifizierten digitalisierten Kennungen gewährleistet. Transaktionen werden im „Hauptbuch“ gespeichert und können durch die die Gemeinschaft jederzeit verifiziert werden. Dadurch kann die Blockchain ohne Bedenken z.B. für die Übertragung von Eigentum oder Zahlung von Hypotheken genutzt werden. Im Vergleich zu einem herkömmlichen Bankbrief liefert die Blockchain einen Kapitalnachweis, der hinsichtlich der Aktualität und Zuverlässigkeit besser aufgestellt ist.
Aufgrund der geringeren Höhe der Kaufnebenkosten sind die Investitionen in Immobilien günstiger. Durch eine erhöhte Sicherheit sind die Investments und Transaktionen schneller abzuwickeln und bergen weniger Risiken. Bei der Blockchain besteht die Möglichkeit des Bruchteileigentums. Die Anleger müssen für eine Investition kein hohes Startkapital besitzen. Sie tätigen lediglich den Verkauf und Ankauf von Anteilen.
Schließlich ergibt sich der weitere Vorteil, dass bei der Nutzung einer Blockchain eine erhöhte Transparenz von Immobilientransaktionen gegeben ist. Sämtliche Daten werden gesichert und verifiziert. Als dezentrale Datenbank stellt die Blockchain Daten transparent dar und ermöglicht eine offene Nutzung dieser. Die Abläufe von Prozessen sind unwiderruflich gespeichert und dokumentiert, wodurch wichtige Informationen nicht verloren gehen können.
Nachteile:
Der bisher größte Nachteil stellt die hohe Komplexität der Technologie dar. Durch die multidimensionalen Prozesse ist eine Nachvollziehbarkeit dieser nicht hinreichend gegeben. Es entsteht die Schwierigkeit, dass die nutzenden Unternehmen kein volles Vertrauen haben und somit eine geringere Akzeptanz gegenüber der Blockchain herrscht. Daher ist die Einführung einer derartigen Technologie in den Unternehmen mit langwierigen Entscheidungsprozessen und weiteren Problematiken verbunden. Schließlich sind die steuernden Auswirkungen der Blockchain bis zuletzt nicht vollständig geklärt.
Bis zum jetzigen Stand werden verschiedene Möglichkeiten des Einsatzes der Blockchain meist theoretisch besprochen. Für eine Anwendung in der Praxis müssen verschiedene weitere Maßnahmen innerhalb der Unternehmen und bezüglich der Blockchain getroffen werden. Die Einführung der Blockchain bedarf einer starken Entwicklung.
Können Immobilientransaktionen mit Bitcoins erfolgen?
Im Jahr 2009 wurde die digitale Währung Bitcoin eingeführt. Diese besteht auf der Basis des dezentralen Hauptbuches der Blockchain. In den vergangenen Jahren hat Bitcoin als Zahlungsmittel immer mehr an Beliebtheit gewonnen. Im Jahr 2017 stieg der Wert der digitalen Währung von unter 1.000 US-Dollar auf über 20.000 US-Dollar. In Deutschland liegt der Kurs zum Stand 23.04.2020 bei 6.565,02 € pro Bitcoin. Trotz der bisher noch nicht vorhandenen Zulassung der Kryptowährung als Zahlungsmittel in Deutschland ist Stefan Wallrich, Vorstand der Frankfurter Vermögensverwaltung Wallrich Wolf Asset Management, der Überzeugung, dass die digitalen Währungen weiter bestehen bleibt. „Sie werden an Relevanz gewinnen“, so Wallrich. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) definiert Bitcoins als ein Finanzinstrument mit ähnlichen Merkmalen wie z.B. Devisen. Bei dem Handel mit Bitcoins schließe man demnach keinen Kaufvertrag, sondern einen Vertrag über Tauschvorgänge. Besteht die Einigkeit zweier Parteien zu einem Eigentumsübergang, so entsteht ein rechtskräftiger Handel. Auch die Deutsche Bundesbank stuft die Kryptowährung als ein Mittel des Tausches ein. Aus diesem Grund wird seitens der Deutschen Bundesbank auch nicht der Begriff „digitales Geld“ genutzt, sondern der Begriff „Krypto-Token“, also digitale Wertmarken. „Bitcoin besitzen keinen intrinsischen Wert, sondern nur einen Tauschwert“, erklärt Carl-Ludwig Thiele, Vorstandsmitglied der deutschen Bundesbank.
Trotz der Uneinigkeiten der Behörden über die genaue Definition und Anwendungsbereiche der Kryptowährung wird diese bereits bei Immobilientransaktionen genutzt. Im Jahr 2017 hat der Unternehmer und Investor Felix Haas ein Experiment gestartet. Er inserierte eine Zwei-Zimmer-Wohnung in München mit einer Größe von ca. 55 Quadratmetern und einem Wert von 550.000 Euro auf der Immobilienplattform Immobilienscout24. Für diese Eigentumswohnung verlangte er 37,8 Bitcoin. Er wollte wissen, ob Immobilientransaktionen mit der Kryptowährung in Deutschland bereits möglich sind. Und tatsächlich meldeten sich innerhalb weniger Stunden schon viele Interessenten, die meisten davon stammten aus dem asiatischen Raum. Im Internet haben sich bereits mehrere Plattformen etabliert, die speziell auf den Immobilienkauf mit Kryptowährung ausgerichtet sind. Ein Beispiel stellt die Website bitcoin-realestate.com dar. Dort können weltweit Immobilien gefunden werden deren Investitionen mit Bitcoin erfolgen.
Welche Chancen und Risiken bringen Immobilientransaktionen mit Bitcoin mit sich?
Normalerweise sind Immobilientransaktionen in Deutschland mit vielen Prozessen und Beteiligten verbunden. Es müssen Verträge abgeschlossen, Besichtigungen durchgeführt, Notartermine absolviert und Grundbucheintragungen vorgenommen werden. Mit dem Entsatz der Kryptowährung könnten diese gebührenpflichtigen Dienstleistungen zumindest teilweise ersetzt werden.
Doch das größte Problem bei der Transaktion oder Investition mit einer Kryptowährung besteht in den enormen Wertschwankungen. Die digitale Währung unterliegt nicht der Steuerung einer Zentralbank und ist nur begrenzt vorhanden. Daher ergibt sich der Wert aus der Angebots- und Nachfragesituation. Ist die Nachfrage hoch, so steigt der Wert der Kryptowährung rasant an. Besteht jedoch eine geringe Nachfrage, so sinkt auch der Wert. Diese Schwankungen können innerhalb von 24 Stunden mehrere Hundert Euro betragen. Schwankungen des Kurses können innerhalb weniger Tage auch im Bereich von tausenden Euro liegen. Somit entsteht eine große Unsicherheit bei Investoren. Diese müssten, laut Thiele, permanent mit hohen Verlusten rechnen. Es könne auch zu einem Totalverlust kommen. So besteht immer die Möglichkeit, dass der bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf besprochene Bitcoin-Preis innerhalb weniger Stunden zu niedrig ist. Des Weiteren ergibt sich der Wert der Kryptowährung aus der Erwartung, dass der Staat, aufgrund der häufigen Nutzung, regulatorische Eingriffe vornimmt. In der Theorie sind die Transaktionen im Bereich der Immobilien mit Bitcoin trotz der fehlenden Eingriffe des Staates möglich. Allerdings bringen diese dann sehr hohe Risiken mit sich.
Mithilfe des Beispiels des Unternehmers Felix Haas werden diese Risiken besonders deutlich. Im Dezember 2017 hat dieser die Wohnung in München für 37,8 Bitcoin angeboten. Im Juni 2018 hätte er für die gleiche Wohnung mehr als 80 Bitcoin erhalten und somit einen Verlust von rund 300.000 Euro hinnehmen müssen. Der Unternehmer ist derzeit mit der Frage beschäftigt, welche Möglichkeiten bestehen, um mithilfe der Blockchain, Immobilientransaktionen mit mehr Sicherheit zu tätigen.
Die Blockchain und Kryptowährungen bieten viele Chancen für die Immobilienwirtschaft. Immobilientransaktionen können schneller abgewickelt werden und sind mit einem geringeren Kostenaufwand verbunden. Dennoch ist die Technologie der Blockchain sehr komplex und stößt noch nicht auf die benötigte Akzeptanz. Auch Bitcoin birgt ein ausschlaggebendes Risiko hinsichtlich der enormen Wertschwankungen. Trotz dessen findet die digitale Währung in Deutschland immer häufiger Anwendung. Die weiteren Anwendungsbereiche hängen von der zukünftigen Entwicklung der Immobilienbranche, einer Weiterentwicklung der Technologie und den regulatorischen Rahmenbedingungen ab.
Autor: Pauline Born, Mitarbeiterin Content Management