Der soziale Wohnungsbau – So ist die Situation in Deutschland und Hannover

Deutschlandweit steigen die Mietpreise für Wohnungen in den meisten Regionen weiter an. Doch nicht jeder hat die Möglichkeit, viel Geld für die monatliche Miete bereitzustellen. Daher müssen Sozialwohnungen für die einkommensschwachen Haushalte erbaut werden. Wie sieht die aktuelle Situation des geförderten Wohnraumes in Deutschland aktuell aus? Und wie geht die Stadt Hannover mit diesem um?


Grundsätzlich wird unter dem sozialen Wohnungsbau verstanden, dass der Staat den Bau von Wohnungen fördert. Dieses System ist vor allem für einkommensschwache Haushalte konzipiert. Dabei wird von den Behörden abgeschätzt, welche Menschen einen besonderen Bedarf nach einer derartigen Wohnung haben. Nur diese erhalten schließlich die Befugnis dort zu wohnen. Ein ausschlaggebendes Entscheidungskriterium stellt das Haushaltseinkommen dar. Dabei weisen die Einkommensgrenzen je nach Bundesland unterschiedliche Höhen auf. Dennoch besteht für die Mieter einer Sozialwohnung größtenteils die Möglichkeit, trotz einer Erhöhung ihres Einkommens, weiterhin in einer derartigen Wohnung zu leben.


Der Bau von Sozialwohnungen in Deutschland wird im Jahr 2020 nicht mehr so häufig gefördert, wie noch vor einigen Jahren. Diese Annahme lässt sich aus einem Bericht des Bundesministeriums entnehmen. Bereits im Jahr 2019 wurden deutschlandweit 5,5 Prozent weniger Sozialwohnungen gefördert als noch im Jahr zuvor. Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen ist um ca. 1.500 von 27.040 auf 25.565 gesunken. Dies wird von den Bundesländern durch die steigenden Kosten pro Förderfall, hervorgerufen durch beispielsweise höhere Baukosten, begründet. Allerdings sind nicht die Fördermittel der Grund für die sinkenden Baufertigstellungen der Sozialwohnungen. Die Bundesrepublik hat den Bundesländern im Jahr 2019 eine Summe von ca. 1,5 Milliarden Euro für die Förderung des Wohnraumes zur Verfügung gestellt. Die gleiche Summe wurde bereits im Jahr 2018 zur Verfügung gestellt. Des Weiteren erhielten die Bundesländer Gelder in einer Höhe von rund 163 Millionen Euro aus noch bestehenden Mitteln des Vorjahres. Allerdings werden die Fördermittel nicht ausschließlich für den Neubau von Sozialwohnungen genutzt. Hinzu kommen bereits bestehende Mietwohnungen, deren Modernisierung ebenfalls durch die Fördermittel der Bundesrepublik finanziert werden. Werden beide Aspekte zusammen betrachtet, so wurde im Jahr 2019 der Bau und die Modernisierung von ungefähr 43.340 Wohneinheiten unterstützt. Somit ist die Zahl der geförderten Sozialwohnungen lediglich um 3,7 Prozent gesunken, wie das Bundesministerium mitteilte. Dennoch hat die Bundesrepublik beschlossen, den Bundesländern im Jahr 2020 nur noch Fördermittel in einer Höhe von rund 1 Milliarde Euro zur Verfügung zu stellen.


Die Zahl der geförderten Neubauwohnungen fällt in den Bundesländern unterschiedlich aus

Im Jahr 2019 hat sich die Zahl der neu erbauten Sozialwohnungen sehr ungleich auf die unterschiedlichen Bundesländer verteilt. So konnte z. B. Bremen mit einem Plus von 248 % einen sehr großen Anstieg verzeichnen. In Berlin hingegen verringerte sich die Zahl der geförderten Neubauwohnungen auf 1.778. Dies entspricht einem Rückgang von 47 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen begründet diesen Rückgang damit, dass „im letzten Jahr die Förderbedingungen für den sozialen Wohnungsbau massiv verbessert wurden und die Antragsteller gewartet haben, bis im September 2019 die neuen Förderrichtlinien in Kraft traten“. Auch Hessen verzeichnete hinsichtlich des Neubaus von Sozialwohnungen ein Minus von 44 Prozent. Diesen Rückgang erklärt das Bundesland dadurch, dass in den Statistiken des Bundesministeriums die Nachmeldungen bezüglich geförderter Neubauwohnungen fehlen. Die Hansestadt Hamburg konnte Im Jahr 2019 die höchste Zahl an fertiggestellten Sozialwohnungen aufweisen. In ganz Deutschland wurden im Jahr 2019 Baugenehmigungen für 25.565 öffentlich geförderten Mietwohnungen ausgesprochen. Davon entfielen 192 pro 100.000 Einwohner auf die Stadt Hamburg. Diese zeigte, „wie moderne Wohnungspolitik für alle Schichten der Gesellschaft funktioniert“, so Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Am schlechtesten hat im Jahr 2019 das Bundesland Sachsen-Anhalt mit einem Minus von 100 Prozent abgeschlossen, da kein Neubau von Sozialwohnungen erfolgte.


Wie ist die Situation des Neubaus von öffentlich geförderten Mietwohnungen in Hannover?

In der niedersächsischen Landeshauptstadt Hannover fehlt eine Vielzahl an preiswerten Wohnungen. Im Jahr 2013 hat die Stadt Hannover beschlossen ein Förderprogramm in Höhe von ca. 40 Millionen Euro zu erstellen, das dem Wohnraummangel entgegenwirken soll. 2019 hat die Stadt das fünf Jahre zuvor verabschiedete Förderprogramm für die Errichtung neuer Sozialwohnungen um 23,5 Millionen Euro erweitert. Diese Summe soll weiterhin ebenfalls Menschen einen Nutzen bringen, die ein mittleres Einkommen aufweisen. Wäre diese Aufstockung des Programmes nicht erfolgt, so hätte das Förderprogramm ab dem Jahr 2020 nicht weiterbestehen können. Des Weiteren wurde damals von der Stadt der Entschluss gefasst, mit dem Wohnkonzept 2025 eine größere Zahl an Bauland auszuweisen und Investoren intensiver zu fördern. Nach Angaben der hannoverschen Bauverwaltung sind im Zuge dessen seit dem Jahr 2013 beinahe 10.000 Baurechte für neue Wohnungen erteilt worden. Dabei ist es wichtig, dass mindestens ein Viertel dieser, sozialverträgliche Mieten in einer Höhe von 5,60 €/m² oder 7,00 €/m² aufweisen. Allerdings ergibt sich zunehmend das Problem, dass die Wohnungswirtschaft diese Anforderungen zeitlich nicht erfüllen kann. Bis zum jetzigen Zeitpunkt wurden in Hannover erst wenige tausend neue Wohnungen errichtet.

In Hannover wurden einige Maßnahmen entwickelt, die der Aufstockung des Förderungsprogrammes dienen sollen. Seit Beginn des Jahres 2019 ist es notwendig, dass Neubaugebiete statt 25 Prozent, 30 Prozent geförderte Wohnungen bieten. Außerdem sollen die weiteren 23,5 Millionen Euro des Förderprogrammes dafür sorgen, dass in einem Jahr 100 zusätzliche Wohnungen gefördert werden. Ohne diesen zusätzlichen Betrag, hätten ab dem Jahr 2020 keine weiteren geförderten Wohnungen mehr gebaut werden können. Mit den zusätzlichen 23,5 Millionen Euro besteht die Möglichkeit bis 2023 insgesamt 2.400 neue Wohnungen zu errichten. Ein weiterer Aspekt ergibt sich aus der Wohnungsgröße. Zukünftig sollen die Sozialwohnungen 5 m² kleiner ausfallen. Für einen Einpersonenhaushalt wird dementsprechend eine Größe von 45 m² bis maximal 50 m² angesetzt. Haushalten mit drei Personen wird eine Größe von 70 m² bis maximal 75 m² zugesprochen. Des Weiteren hat sich die Stadt dazu entschieden härtere Regelungen bei Verschiebungen einzuführen. Sollte ein Investor in einem Baugebiet keine Sozialwohnungen einbringen, so muss er diese und zusätzliche an einem anderen Standort anbieten. Das bedeutet, der Investor muss für jede nicht gebaute Wohnung, zwei weitere an einer anderen Stelle bieten. Hinsichtlich der Investoren sollen außerdem die Zuschüsse erhöht werden. Dieser Aspekt ist aus Sicht der Stadt Hannover notwendig, da die steigenden Grundstücks- und Baupreise die Erstellung von Sozialwohnungen wirtschaftlich nicht rentabel machen. Bei niedrig angesetzten Mieten steigt der Zuschuss von 18.000 € auf 25.000 €. Bei Mieten, die etwas höher ausfallen steigt der Zuschuss von 15.000 € auf 20.000 €. Allerdings werden auch die Höhen der Mieten steigen. Je nachdem, welche Höhe die Förderungssumme aufweist, wird es den Investoren derzeit ermöglicht für 5,60 €/m², 6,50 €/m² oder 7,00 €/m² zu vermieten. In der Zukunft sollen diese auf 5,80 €/m², 6,50 €/m² und 7,50 €/m² angehoben werden.


In den vergangenen Jahren wurden den Bundesländern von der Bundesregierung mehrere Milliarden Euro zur Verfügung gestellt, um den sozialen Wohnungsbau zu fördern. Dennoch haben die Zahlen der Baufertigstellungen von Sozialwohnungen in den meisten der Bundesländer abgenommen. Nur wenige, wie z. B. Hamburg und Bremen können eine positive Entwicklung verzeichnen. Auch die niedersächsische Landeshauptstadt Hannover hat das Problem der geringen Anzahl an bezahlbaren Wohnungen erkannt und Maßnahmen ergriffen.


Autor: Pauline Born, Mitarbeiterin Content Management

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