Die Entwicklung der Logistikimmobilienbranche in Deutschland

Aktualisiert: Okt 30

Aufgrund der zentralen Lage inmitten Europas, einer herausragenden Infrastruktur, hohen Standards in der Technologie und der hohen Qualität von Immobilien wird Deutschland zu den attraktivsten Logistikmärkten weltweit gezählt.

Dabei zählen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München zu den Regionen in Deutschland, die sich bereits im Logistikmarkt etabliert haben.

Auch in diesem Jahr führen diese Regionen den Logistikmarkt mit ihrem gehandelten Investmentvolumen an.



Ansteigender Flächenumsatz in 2020 und 2021 erwartet

Im Jahr 2019 wurde mit der Fertigstellung von rund 4,9 Mio. m² Logistikfläche das bisher höchste Neubauvolumen seit Beginn der Marktbeobachtung erreicht. Infolge von längeren Genehmigungsverfahren oder Bauzeiten kam es zu Projektverzögerungen und einige Fertigstellungen wurden ins Jahr 2020 verschoben. Die im Vorjahr prognostizierte 5,0 Mio. m²-Marke konnte 2019 nicht erreicht werden.

Für 2020 wird bei Einhaltung der angezielten Fertigstellungszeiträume von Logistikflächen das Überschreiten der 5,0 Mio. m²-Marke erwartet. Bis zur Jahresmitte wurde bereits ein Flächenvolumen von 2,3 Mio. m² erreicht. Im dritten Quartal wird mit einem Flächenvolumen von circa 1,5 Mio. m² gerechnet und im vierten Quartal soll diese Zahl nochmal übertroffen werden.

Während der Corona-Pandemie werden Logistikimmobilien im Gegensatz zu Einzelhandels- oder Hotelimmobilien der Gruppe der Krisengewinner zugeordnet. Durch die Pandemie wurde die Systemrelevanz der Logistik sichtbar verdeutlicht und der zunehmende Onlinehandel erhöhte die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen.


Auf Basis der in Bau befindlichen und konkret geplanten Projekte wird für 2021 mit einem Flächenneuzugang von 4,7 Mio. m² gerechnet. Durch Veränderungen der Projektpläne und weiterer unbekannter Neubauprojekte kann es allerdings zu weiteren Verschiebungen kommen.

Projektentwickler führen in der Rangliste

Die Entwicklung von Logistikimmobilien erfolgt durch verschiedene Akteure. Darunter fallen unter anderem Eigennutzer aus dem Industrie- oder Handelsbereich, sowie Logistiker, die aus Eigennutzen als Entwickler handeln. Bei den Eigennutzern handelt es sich um große Unternehmen und Konzerne oder regional verwurzelte Akteure.

Mit einem Anteil von 50 % bilden die Projektentwickler unter den Devolopern, die Gruppe mit der größten Bedeutung am gesamten deutschen Entwicklungsgeschehen. Projektentwickler errichten in großem Umfang bedarfsorientiert für Kunden oder spekulativ Immobilien.

Das australische Projektentwicklungsunternehmen Goodman Group realisierte in den Jahren von 2015 bis heute rund 1,9 Mio. m² Logistikfläche in Deutschland und führt somit auch 2020 die Rangliste der erfolgreichsten Projektentwickler in Deutschland an.

Panattoni Europe belegt den zweiten Platz und hat in den vergangenen 5 Jahren 1,1 Mio. m² Logistikfläche errichtet. Auf Platz 3 liegt mit knapp 956.000 m² Logistikfläche die VGP Group und auf Platz 4 und 5 folgen die hessische Dietz AG und die GARBE Group.

Als erster Logistiker liegt die Deutsche Post DHL Group auf Platz 8 im Ranking und die Schwarz Gruppe hält sich als einziger Handelslogistiker in den Top 20.


Hoher Anteil an spekulativen Bauprojekten

Durch den aktuellen Nachfrageüberhang sind in den wichtigsten Logistikregionen in Deutschland immer mehr spekulative Bauprojekte entstanden, denen zu Baubeginn kein fester Mieter oder Nutzer zugeordnet werden kann. Diese Projekte können und werden durch den Mangel an verfügbaren Grundstücken ausgebremst. Bei gleichbleibender Angebotssituation wird sich der Trend nach spekulativen Bauprojekten weiter verstärken.

In der ersten Jahreshälfte von 2020 wurden 881.000 m² Logistikfläche umgesetzt. Im Vergleich zum ersten Halbjahr in 2019 sind das etwa 2 % mehr.

Berlin und Düsseldorf haben im Jahresvergleich die erste Jahreshälfte von 2020 mit einem Minus von 36 % und 40 % schlechter abgeschnitten. Frankfurt und Hamburg weisen ein Plus von 6 % und 10 % auf und in München ist das Umsatzvolumen und mehr als das Zweieinhalbfache gestiegen.

Vgl. JLL (2020): Logistik- und Immobilienmarktüberblick


Rund 250.000 m² neue Lagerfläche wurden in den ersten zwei Quartalen in 2020 fertiggestellt und ein Drittel der Flächen haben noch keinen Mieter. 1,04 Mio. m² Lagerfläche befand sich zur Jahresmitte im Bau und 30 % davon stehen noch zur Verfügung. Aktuell ist den Regionen Hamburg, Berlin und Frankfurt die größte Bautätigkeit zu beobachten.


Logistikstandort Hannover

Im Jahr 2020 weist die Region Hannover einen Logistikflächenbestand von 3,71 Mio. m² auf. Davon wurden 1,45 Mio. m² nach 2020 errichtet. In den letzten Jahren haben sich hier viele Kontralogistiker am Standort niedergelassen. Bis 2023 ist der Bau von 650.000 m² Hallen- und 30.000 m² logistisch genutzte Büro- und Zwischengeschossflächen geplant.

Die Corona-Pandemie und die mit ihr herbeikommende Schließung stationärer Einzelhandelsläden hat auch in Hannover zu einer kurzfristig stark erhöhten Nachfrage nach Lagerraum für Waren, die nicht an den Handel ausgeliefert werden konnten, geführt. Auch der enorme Anstieg von Bestellungen im Onlinehandel erhöhte den Bedarf nach Lagerflächen.


Logistikinvestments sind bei Anlegern auch weiterhin beliebt

Infolge der Covid-19 Beschränkungen gab es teilweise deutlich negative Auswirkungen auf die gewerblichen Investmentklassen. Dagegen zeigt sich der Investmentmarkt von Logistikimmobilien stark.

Lange Zeit wurde diese Investmentklasse dem Nischenmarkt zugeordnet. Dennoch entwickeln sich Logistikinvestments mehr und mehr zu einem Massenprodukt. Durch Fondsstrukturen wird einem breiten Anlegerspektrum die Marktteilnahme ermöglicht. Ausländische Investoren prägen die Logistikinvestments.



Vgl. BNP PARIBAS (2020): Research Logistik-Investmentmarkt Deutschland



Die Entwicklungen der Logistikimmobilienbranche zeigen eine positive Veränderung. Die Nachfrage ist gestiegen und Investoren aus verschiedenen Käufergruppen nutzen die Chance und investieren in neue Logistikflächen. Die Bedeutung des Logistikmarkts wurde vor allem durch den Bereich des E-Commerce oder der Lebensmittellogistik während der Corona-Pandemie gestärkt.

Letztendlich bleibt fraglich, wie sich der Logistikimmobilienmarkt in Zukunft tatsächlich entwickeln wird und wie sich die Covid-19 Einschränkungen weiterhin auf diesen Markt auswirken.


Autor: Jennifer Felk, Mitarbeiterin Content Management




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