Die Rolle des Verkehrswertes einer Immobilie bei der Erbschaftsteuer

Aktualisiert: Okt 8

Sobald eine Person verstirbt, die im Eigentum von Immobilien stand, sind die Erben grundsätzlich zur Zahlung der Erbschaftsteuer verpflichtet. Doch welche Faktoren müssen beachtet werden und wie steht der Verkehrswert einer Immobilie damit im Zusammenhang?


Im Zusammenhang mit der Erbschaftsteuer steht die Schenkungsteuer. Diese wird laut §1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) gezahlt, sobald eine Schenkung unter Lebenden vollzogen wird. Diese Ergänzung wird als notwendig erachtet, um eine Umgehung der Erbschaftsteuer durch die Schenkung unter lebenden Personen zu erschweren. Aus diesem Grund basiert die Schenkungsteuer auf den gleichen Grundlagen wie die Erbschaftsteuer. Die persönliche Steuerpflicht eines Erben tritt ein, wenn der Erblasser zum Zeitpunkt seines Versterbens ein Inländer ist. Gleiches gilt für die Schenkungsteuer. Als Inländer werden unter anderem natürliche Personen bezeichnet, die einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland aufweisen. Des Weiteren umschreibt dieser Begriff deutsche Staatsangehörige, die einen Auslandsaufenthalt von weniger als 5 Jahren ohne einen Wohnsitz im Inland nachweisen (§2 ErbStG).

Um eine Überforderung durch die Steuerzahlung seitens der Erben auszuschließen und dennoch dem Staat eine angemessene Beteiligung am Nachlass zu ermöglichen, greifen bei Erbschaften und Schenkungen bestimmte Freibeträge sowie unterschiedliche Steuersätze und Steuerklassen. Erbschaften, die einen geringen Wert aufweisen stehen unter dem Schutz von Freibeträgen. Bei diesen Freibeträgen unterscheidet der Gesetzgeber nach dem Grad der familiären Nähe zwischen dem Erben und dem Erblasser. Der Ehepartner hat nach dem Versterben seines Partners einen Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro. Des Weiteren wird ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro angesetzt, der den Hinterbliebenen die Möglichkeit der Versorgung sichern soll. Die Kinder des Erblassers erhalten jeweils einen Freibetrag mit einer Höhe von 400.000 Euro. Erst sobald diese Werte durch die Erbschaft überstiegen werden, fordert das zuständige Finanzamt einen prozentual steigenden Anteil. Am 31.01.2007 hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt, dass ab dem Jahr 2008 alle Vermögensarten, die der Erbschaftsteuer unterliegen in gleicher Weise besteuert werden müssen. Zuvor wurde das Vermögen von Immobilien geringer besteuert als etwa das Geldvermögen.



Welche Rolle spielt der Verkehrswert einer Immobilie bei der Erbschaftsteuer?

Der Wert einer Immobilie wird also bei der Übertragung von Grundstücken durch eine Erbschaft zu einem wichtigen Aspekt. Für das Grundvermögen, welches nur den Grundbesitz einschließt und nicht das land- und forstwirtschaftliche Vermögen oder das Betriebsvermögen, wird hinsichtlich der Erbschafts- und Schenkungsteuer ein individueller steuerlicher Wert bestimmt. Diesen ermittelt das zuständige Finanzamt. Zum Grundvermögen zählen der Grund und Boden, die Gebäude sowie sonstige Bestandteile des Grundstückes und das Zubehör. Außerdem umfasst das Grundvermögen das Erbbaurecht, das Wohnungseigentum, das Teileigentum sowie das Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht. Bebaute Grundstücke definieren sich dadurch, dass sich auf ihnen ein nutzbares Gebäude befindet. Bei diesen wird zwischen folgenden Arten unterschieden:

- Wohngrundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern

- Mietwohngrundstücke

- Geschäftsgrundstücke

- Wohnungs- und Teileigentum

- gemischt genutzte Grundstücke

- sonstige bebaute Grundstücke

Für die Ermittlung des steuerlichen Wertes werden drei Verfahren angewendet: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wurde im Zuge der Erbschaftssteuerreform für Bewertungsstichtage ab dem Jahr 2009 entwickelt. Wie der Begriff bereits andeutet, werden die Kaufpreise von denjenigen Grundstücken verglichen, die ähnliche wertbeeinflussende Merkmale aufweisen, wie das zu bewertende Grundstück. Diese, den Wert beeinflussenden, Merkmale stellen z.B. die Lage, der Zustand und die Größe der Immobilie dar. Diese Vergleichspreise stellt der örtliche Gutachterausschuss zur Verfügung. Aufgrund der Anwendung von Werten, die bereits bei realen Käufen ermittelt wurden, ist das Vergleichswertverfahren eine präzise Methode der Wertermittlung. Grundsätzlich ist eine Anwendung dieses Verfahrens bei allen Arten von Immobilien möglich, sofern genügend Informationsquellen und Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wurde durch das Gesetz der Erbschaftsteuerreform vom 24.12.2008 eingeführt. Bei diesem Verfahren stehen die Herstellungskosten im Vordergrund. Dabei wird der Sachwert des Gebäudes getrennt vom Bodenwert für die Ermittlung genutzt. Der Bodenwert wird mithilfe der Grundstücksgröße und des Bodenrichtwerts ermittelt. Dieser stellt einen regionalen Durchschnittswert dar, der durch den zuständigen Gutachterausschuss errechnet wird. Der Sachwert des Gebäudes wird durch eine Subtraktion der Alterswertminderung von den Gebäudeherstellungskosten ermittelt. Grundsätzlich ist dieses Verfahren vor allem bei außergewöhnlichen Häusern sowie Immobilien, die sich in ländlichen Gegenden befinden, Gewerbe- und Industrieimmobilien, Infrastrukturimmobilien (z.B. Bahnhöfe) und Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen anzuwenden.


Ertragswertverfahren

Die Methode des Ertragswertverfahrens wurde im Rahmen der Erbschaftsteuerreform für Bewertungsstichtage ab 2009 grundliegend geändert. Dieses Verfahren wird für Grundstücke genutzt, bei denen die Ertragsgewinnung den wichtigsten Aspekt darstellt. Dementsprechend bei Objekten, die bereits vermietet sind oder im Normalfall vermietet werden könnten. Darunter fallen z.B. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Der Ertragswert ergibt sich aus der Summe des Bodenwertes und der Einzelwerte des Gebäudes. Diese beiden Komponenten werden bei dem Verfahren zunächst unabhängig voneinander betrachtet.


Sollte der tatsächliche Verkehrswert, unterstützt durch Nachweise, niedriger ausfallen als der durch eines der genannten Verfahren ermittelte Wert, so ist der zum Bewertungsstichtag niedrigere Wert steuerlich zu berücksichtigen. Zur Belegung sollten regelmäßig Gutachten von einem Gutachterausschuss oder einem Sachverständigen, der sich mit der Bewertung von Grundstücken befasst, durchgeführt werden.


Bei einer Erbschaft sind einige Faktoren zu beachten, darunter auch die Zahlung der Erbschaftsteuer. Einen wichtigen Aspekt stellt diesbezüglich der Wert einer Immobilie dar, um die tatsächliche Höhe der Erbschaftsteuer oder des möglichen Freibetrags zu ermitteln.


Autor: Pauline Born, Mitarbeiterin Content Management




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