Mit einer Verkündung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) im Oktober 2020, wurde die neue Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ab dem 01.12.2020 gültig. Der Schwerpunkt liegt im Bereich von Modernisierungen und Barrierefreiheit.
Allen Wohnungseigentümern wird mit der neuen Reform ein Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, sowie auf Maßnahmen zum Einbruchschutz und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten gewährt (§ 20 Abs. 2 WEG-neu). Die WEG-Reform 2020 umfasst zudem viele Änderungen im Bereich der Verwaltungsbranche.
Unser Interview mit Herrn Biastoch von der Theo Gerlach Hausverwaltung GmbH
PVP: Guten Tag Herr Biastoch, bevor wir mit unserem Interview beginnen erzählen Sie uns doch bitte kurz etwas zu Ihrer Person.
Biastoch: Ich habe meine Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft im Jahr 2008 abgeschlossen und bin seitdem ausschließlich als Verwalter von Eigentumswohnungen bzw. Eigentümergemeinschaften tätig. Seit 2017 arbeite ich bei der Theo Gerlach Hausverwaltung GmbH.
PVP: Im Oktober 2020 hat auch der Bundesrat der WEG-Reform 2020 zugestimmt. Mit der neuen Reform kommen viele neue Regeln auf die Wohnungseigentümer und die Verwalter zu. Ziel der Reform ist es, die Schwachstellen des aktuellen Wohnungseigentümergesetzes außer Kraft zu setzen.
Würden Sie behaupten, dass die Änderungen eine gute Lösung für die bisher auftretenden Probleme wären?
Biastoch: Überwiegend ja. So ist beispielsweise der gesamte Prozess zur Beschlussfassung erheblich vereinfacht worden. Die Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig. Die erforderlichen Mehrheiten sind herabgesetzt worden. Vollmachten können in Textform abgegeben werden; ebenso kann das schriftliche Umlaufverfahren in Textform erfolgen. Unter ganz konkreten Voraussetzungen führt das schriftliche Umlaufverfahren sogar zu einem gültigen Beschluss, wenn nicht alle Grundbucheigentümer antworten bzw. zustimmen. Dies gilt allerdings nur für einen Tagesordnungspunkt, der bereits in der Versammlung zum Beschluss gestellt worden ist, an diesem Tag allerdings nicht beschlossen werden sollte oder konnte.
Die bauliche Veränderung, um deren Zustimmung ein Eigentümer ersucht, ist hinsichtlich der Nutzung und Finanzierung klarer geregelt als zuvor.
Ebenfalls als gelungen empfinde ich den Umgang mit sogenannten optischen Veränderungen. Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum können nunmehr auch mit optischer Veränderung beschlossen werden. Ein häufig auftretendes Beispiel hierfür sind Balkonbrüstungen aus Holz oder Faserzement-Elementen. Die Auswahl eines anderen Materials entspricht nicht selten der heutigen „Mode“ und ist manchmal auch mit geringeren Instandhaltungskosten verbunden. Ein derartiger Beschluss war in der Vergangenheit schwieriger.
PVP: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich und Kostenträger sind die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben. Ausnahme: Mehr als zwei Drittel der Eigentümer haben dafür gestimmt.
Sehen Sie mit dieser Änderung eine Erleichterung für die Umsetzung von Sanierungen oder Modernisierungen?
Biastoch: Die Begriffe Sanierung und Modernisierung kommen im Gesetz nicht vor. Eine sogenannte Modernisierung, deren Amortisation in einem angemessenen Zeitraum zu erwarten ist, wird künftig mit einfacher Mehrheit und durch Finanzierung aller beschlossen. Allgemein gilt, dass bauliche Veränderungen zwar mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, dann aber auch nur durch diejenigen Eigentümer zu finanzieren ist, die der Maßnahme zustimmen.
PVP: Mit der neuen Reform bekommt jeder Wohnungseigentümer das Recht einen zertifizierten Verwalter zu bestellen und auf diesem Weg einen Sachkundenachweis zu verlangen. Ein Sachkundenachweis bleibt somit unverbindlich.
Wie wichtig ist es ihrer Meinung nach auf einen zertifizierten Verwalter zu bestehen?
Biastoch: Das ist abhängig von den Bedingungen, die zu einem Zertifikat führen.
PVP: Hätten Sie die Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweises für gewerbliche Verwalter bevorzugt? Wenn Ja warum? Wenn Nein warum?
Biastoch: Ja. Der Verwalter bewirtschaftet fremdes Eigentum mit fremdem Geld. Der Nachweis, dass minimale Befähigungen dazu vorhanden sind, ist wohl für Jedermann nachvollziehbar.
PVP: Verwaltern werden in der neuen Reform mehr Befugnisse zugesprochen. Ursprünglich sollte es Verwaltern auch ermöglicht werden Maßnahmen eigenverantwortlich ohne Beschlussfassungen durchzuführen. Dieser Ausschnitt aus dem Gesetzesentwurf wurde aber kritisiert und bekam in dieser Form keine Zustimmung.
Was denken Sie? Warum wurde diesem Ausschnitt aus dem ursprünglichen Gesetzesentwurf Kritik entgegnet?
Biastoch: Ich kann natürlich nur Vermutungen anstellen, welche Befürchtungen tatsächlich ausschlaggebend gewesen sind. Eigentum berechtigt die Menschen grundsätzlich, dieses zu gestalten und deren Nutzung zu ordnen. Wenn nun diese Rechte ohne Abstimmung, Absprache oder ähnliches, durch den Verwalter eingenommen werden, wirft das natürlich Kritik auf. Dies scheint eher ein politisches Motiv zu sein, als ein juristisches.
PVP: Künftig können Wohnungseigentümer, Verwalter ohne einen wichtigen Grund jederzeit abberufen.
Was ändert sich zu der aktuellen Regelung über die Abberufung eines Verwalters?
Biastoch: Diese Änderung ist signifikant. Ein wichtiger Grund ist nun nicht mehr ausschlaggebend. Somit fällt ggf. auch ein gerichtlicher Prozess weg, der Zeit, Nerven und Geld kostet.
PVP: Wie stehen Sie zu der neuen Regelung?
Biastoch: Verwalter, die bisher eine sehr hohe Quote an Wiederbestellungen vorzuweisen hatten, wird diese Regelung wohl nicht sonderlich berühren. Hier gilt es „nur“, mehr Anträge einzelner zu erdulden. Qualität wird sich auch künftig durchsetzen. Aber die Auslese der sogenannten „schwarzen Schafe“ ist in höherem Maße zu erwarten. Das wäre ein positiver Effekt für die Branche.
PVP: Die neue Reform verpflichtet Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen.
Warum denken Sie, ist es zu dieser Verpflichtung gekommen?
Biastoch: Auch hier kann ich nur mutmaßen. Transparenz ist bei derartigen Regelungen der entscheidende Grund. Allerdings gibt es eine Art Vermögensbericht bereits in der bekannten Gesamtabrechnung.
PVP: Bei einer Verletzung der Pflichten - beispielsweise einer Verletzung der Pflicht zur Kostentragung gegenüber der Gemeinschaft - kann es in Zukunft zu einer Entziehung des Wohnungseigentums kommen.
Wie würden Sie diese neue Regelung bewerten?
Biastoch: Das ist nicht neu, vielleicht in der Umsetzung etwas vereinfacht. Sie können sich vorstellen, dass sich solche Vorgänge beim Verwalter nicht höchster Beliebtheit erfreuen. Allerdings ist die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft die wichtigste Grundlage der gesamten Organisation. Der Zahlungsausfall eines Eigentümers gefährdet daher alle.
PVP: Der größte Teil der neuen Regelungen betrifft die Verwalterbranche.
Worauf sollte nun bei der Suche nach einer Verwaltung geachtet werden?
Biastoch: Die Suchkriterien sind von der Reform nahezu unbeeinflusst. Der Verwalter soll ein Alleskönner sein, Kaufmann, Jurist, Bauingenieur und Mediator. 24/7 erreichbar und maximale Handlungsgeschwindigkeit. Und das nach Möglichkeiten zu Konditionen, die bereits vor Jahrzehnten kalkuliert wurden. Zunehmend wahrnehmbar ist allerdings die Digitalisierung. Zusätzlich zu den gut aus- und weitergebildeten Verwaltern, kann nunmehr eine softwareunterstützte Kommunikation ermöglicht werden, die vor einigen Jahren noch undenkbar gewesen ist. Die Eigentümergemeinschaft muss wie in der Vergangenheit eine konkrete Anforderung formulieren und danach entscheiden. Ich gehe zumindest davon aus, dass ein wie auch immer gearteter Sachkundenachweis in Zukunft eine größere Bedeutung bei der Auswahl hat. Das wäre eine erfreuliche Entwicklung. Ebenso sollte auch die Größe der Liegenschaft zum Verwalter passen.
PVP: Wie bereiten Sie sich auf die neue Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vor?
Biastoch: Im Hause Theo Gerlach wurde vor Inkrafttreten eine Inhouse-Schulung mit einem namenhaften Referenten abgehalten. Bereits im Vorfeld zu dieser Schulung haben wir diverse Zusammenfassungen, Kommentare aber natürlich auch den konkreten Entwurf lesen können. Mit einer solchen Vorbereitung wird so ein Termin sehr effizient gestaltet. Der Fokus liegt in den Themenbereichen, die uns auch in der Vergangenheit im Besonderen begleitet haben. Zum einen wegen der Häufigkeit, aber zum Zweiten auch bei Themen, die nach wie vor juristisch auszulegen sind. Auch unsere Kunden helfen uns durch gezielte Fragestellung, die Themenbereiche zu priorisieren. Wir erwarten nunmehr mit Spannung, die ersten BGH-Urteile. Hoffentlich wie bisher auch aus der Zuschauer-Perspektive.
PVP: Hätten Sie weitere Verbesserungsvorschläge um das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu optimieren?
Biastoch: Im Gesetz sind unwahrscheinlich viele Aspekte zu berücksichtigen. Die Regelungs- und Entscheidungskompetenzen der Gemeinschaft, die persönlichen Bedürfnisse eines einzelnen Eigentümers innerhalb der Gemeinschaft und natürlich die Befugnisse des Verwalters, die insbesondere außerhalb einer Beschlussfassung ein sensibles Thema sind. Das ist eine schwierige Balance. Daher möchte ich vom Optimierungs-Begriff Abstand nehmen und lediglich sagen, dass bereits eine deutliche Verbesserung erreicht wurde. Sie selbst haben bereits nach dem Sachkundenachweis gefragt. Das wäre eine weitere Verbesserung.
PVP: Vielen Dank für das Gespräch.
Biastoch: Ich habe zu danken.
Das Interview führte Jennifer Felk, Mitarbeiterin im Content Management.
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Weitere Quellen:
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/WEModG.html