Am 01. Juli 2007 ist die letzte Wohnungseigentumsgesetz-Reform (WEG-Reform) in Kraft getreten. Mehr als 10 Jahre später sollen nun mit der WEG-Reform 2020 bekannte Schwachstellen außer Kraft gesetzt werden. Neben dem Bundestag hat auch der Bundesrat der Reform des Wohnungseigentumsrechts endgültig zugestimmt. Die Verkündung des Gesetzes im Bundesgesetzblatt soll voraussichtlich im Oktober dieses Jahres erfolgen. In diesem Fall würden die neuen Vorschriften ab dem 01.12.2020 gelten und deutliche Veränderungen für die WEG-Verwalter und die Wohnungseigentümer mit sich bringen.
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zur WEG-Reform 2020 wird mit vollem Namen „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ genannt und zieht folgende Veränderungen des Wohnungseigentumsgesetzes mit sich.
Maßnahmen zur Sanierung und Modernisierung werden vereinfacht
Das WEMoG vereinfacht vor allem Sanierungen und Modernisierungen. Künftig sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer möglich (§ 20 Abs. 1 WEG-neu).
Allen Wohnungseigentümern wird ein Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, sowie auf Maßnahmen zum Einbruchschutz und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten gewährt (§ 20 Abs. 2 WEG-neu).
Änderungen in der Verwaltung
Ein Sachkundenachweis ist weiterhin unverbindlich. Jeder Wohnungseigentümer hat jedoch das Recht, als Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung einen zertifizierten Verwalter zu bestellen und auf diesem Weg einen Sachkundennachweis zu verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr.6 WEG-neu). Unter einem Sachkundenachweis wird der Nachweis der Qualifikationen eines Immobilienverwalters verstanden. Dieser Anspruch besteht vorerst für zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform.
Zukünftig wird die Gemeinschaft zum Träger der gesamten Verwaltung. Diese handelt durch ihre Organe wie zum Beispiel der Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan.
Weiterhin werden den Verwaltern weitere Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse zugesprochen. Verwalter können künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu). Dazu gehören Maßnahmen wie kleine Reparaturarbeiten oder der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen im beschränkten Umfang.
Nachfolgend erlangen Verwalter zukünftig eine Vertretungsmacht im Außenverhältnis für die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG-neu). Dabei benötigen sie für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages einen Beschluss der Wohnungseigentümer im Voraus.
Mit Inkrafttreten der neuen WEG-Reform erhält jeder Wohnungseigentümer ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG-neu).
Zudem wird Wohnungseigentümern nachfolgend eine flexiblere Entscheidung über die Kostentragung ermöglicht. Für einen Beschluss reicht hiernach eine einfache Mehrheit (§ 16 Abs. 2 WEG-neu).
Des Weiteren kann die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch einen Beschluss festgelegt werden (§ 29 Abs. 1 WEG-neu). Die aktuell noch geltende Regelung der Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt somit. Dem Verwaltungsbeirat wird zudem die Aufgabe zugeschrieben den Verwalter zu überwachen (§ 29 Abs. 2 WEG-neu). Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird außerdem auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§29 Abs. 3 WEG-neu).
Durch die neue WEG-Reform können Eigentümer die Verwalter jederzeit grundlos abberufen. Der Verwaltervertrag endet in so einem Fall spätestens 6 Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG-neu).
Fortan können den Verwaltern im Falle von groben Verschuldens keine Prozesskosten mehr auferlegt werden.
Auch für die Jahresabrechnung wurden neuen Regelungen bestimmt. Unteranderem sind die Verwalter in Zukunft dazu verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen (§ 28 Abs. 4 WEG-neu).
Änderungen für die Wohnungseigentümer
Eigentümern soll fortan ermöglicht werden, online an Eigentümerversammlungen teilzunehmen (§ 23 Abs. 1 WEG-neu). Außerdem sollen die Versammlungen künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig sein.
Die Beschlusssammlung bleibt weiterhin bestehen.
Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen richten sich in Zukunft gegen die Gemeinschaft und nicht mehr gegen einzelne Wohnungseigentümer.
Mit der neuen Reform erfordern Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben einen Grundbucheintrag (§ 10 Abs. 3 WEG-neu).
Künftig werden Freiflächen wie Stellplätze oder auch Terrassen zum Sondereigentum gezählt (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu). Sondereigentum ist das Eigentum an den Räumen einer Wohnung. Dem Sondereigentum können zum Beispiel der Innenanstrich, der Fußbodenbelag oder auch die Auswahl der Innentüren zugeordnet werden.
Mit der Verletzung von Pflichten seitens des Eigentümers, die Gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann zukünftig eine Entziehung des Wohnungseigentums gerechtfertigt werden (§ 17Abs. 2 WEG-neu).
Infolge des demographischen Wandels steigt das Bedürfnis nach einem barrierefreien Aus- oder Umbau. Außerdem werden energetische Sanierungen vorgesehen, um die Klimaziele zu erreichen. Darüber hinaus bedarf es der Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität.
Hinsichtlich dieser Entwicklungen, gibt die neue WEG-Reform zu erkennen, dass der Schwerpunkt auf Modernisierung und Barrierefreiheit gelegt wird.
Durch die Aufnahme des Anspruchs auf einen barrierefreien Aus- und Umbau ist es den Eigentümern nun auch möglich sich durch eine bauliche Veränderung einen barrierefreien Zugang zum Gemeinschafts-, aber auch zum Sondereigentum zu schaffen. In der Vergangenheit gab es immer wieder Rechtsstreitigkeiten in denen mehr Barrierefreiheit gefordert wurde. Diese haben zudem den Stellenwert der Barrierefreiheit in der Rechtsprechung verdeutlicht.
Autor: Jennifer Felk, Mitarbeiterin Content Management
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Weitere Quellen: