Das Thema Gesundheitsimmobilien hat auf dem deutschen Immobilienmarkt innerhalb der letzten Jahre immer mehr an Relevanz gewonnen. Das Interesse der Investoren steuert zunehmend auf Objekte des Gesundheitssektors zu. Doch was genau sind eigentlich Gesundheitsimmobilien? Wie entwickelt sich dieser Teilmarkt und welche Herausforderungen gibt es? Außerdem: Wie ist die Situation der Gesundheitsimmobilien in Hannover?
Mit dem Begriff Gesundheitsimmobilie werden Objekte bezeichnet, die sich im gesamten Gesundheitssektor bewegen. Dazu zählen überwiegend Krankenhäuser, Pflegeheime, Kliniken sowie Reha-Zentren und psychiatrische Einrichtungen. Die Gesundheitsimmobilien werden kategorisch den Spezialimmobilien zugeordnet. Diese Einordnung erfolgt aufgrund der sehr spezifischen Anforderungen an die Nutzung der Immobilie. Gesundheitsimmobilien unterliegen einer sehr eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit. Dementsprechend ist eine andere Nutzung, als die zuvor festgelegte, nur beschränkt umsetzbar. Ein weiteres Merkmal, das die Gesundheitsimmobilien charakterisiert, ist die Führung dieser von überwiegend spezialisierten Inhabern.
Die Entwicklung des Gesundheitsimmobilienmarktes in Deutschland 2018 bis 2020
Im Jahr 2019 wurden rund 2,1 Milliarden Euro in deutsche Gesundheitsimmobilien investiert und somit ca. ein Drittel weniger als im Vorjahr. Dennoch stellt das vierte Quartal des Jahres 2019 mit einem Transaktionsvolumen von ungefähr 757 Millionen Euro das stärkste Schlussquartal dar, das jemals am Markt für Gesundheitsimmobilien gemessen wurde. Auch bei internationalen Investoren steigt die Attraktivität der deutschen Gesundheitsimmobilien. Im Jahr 2019 wurden 62 Prozent der Transaktionen, also rund 1,3 Milliarden Euro, von ausländischen Investoren getätigt. Mit einer Summe von ca. 1,2 Milliarden Euro, entfiel der größte Teil der getätigten Investitionen auf den Sektor der Pflegeimmobilien. Die Attraktivität dieser Objekte bei Investoren lässt sich dadurch erklären, dass die Pflegebedürftigkeit in Deutschland innerhalb der kommenden Jahre stark ansteigen wird. Bereits zum jetzigen Zeitpunkt ist jeder Vierte der über 75-jährigen pflegebedürftig. Bei den über 80-jährigen ist mehr als jeder Dritte pflegebedürftig. In Deutschland wird die Gesamtzahl der pflegebedürftigen Menschen in den folgenden 20 Jahren voraussichtlich auf ca. 5 Millionen ansteigen. Bis in das Jahr 2050 wird mit einem weiteren Anstieg auf fast 6 Millionen Menschen gerechnet. Obwohl am meisten in Pflegeimmobilien investiert wurde, konnte vor allem bei den Ärztehäusern ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens festgestellt werden. Im Vergleich zum Jahr 2018 stieg das Transaktionsvolumen dieser um ca. 55 Prozent auf 263 Millionen Euro. Ebenfalls der Sektor des „Betreuten Wohnens“ wird zukünftig attraktiver für die Investoren. Im Jahr 2019 wurden rund 46 Millionen Euro in dieses Segment investiert. Zwar stellt dies im Vergleich zu den anderen Immobilienarten eher eine kleine Summe dar, allerdings entspricht es einem Wachstum von knapp 131 Prozent. „Betreutes Wohnen ist für Investoren attraktiv, da dieses Segment im Vergleich zu Pflegeheimen noch keiner starken Regulatorik unterworfen ist.“, so Dirk Richold, Leiter Gesundheitsimmobilien CBRE Deutschland.
Im ersten Quartal des Jahres 2020 erreichte das Investitionsvolumen für Gesundheitsimmobilien in Deutschland eine Summe von ca. 399 Millionen Euro. Dies entspricht einem Minus von 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dabei stammen 54 Prozent der Investoren aus Belgien, Luxemburg und den Niederlanden. Auch im Jahr 2020 wurde mit einer Summe von ca. 297 Millionen Euro bisher am meisten in Pflegeimmobilien investiert, gefolgt von Ärztehäusern (44 Millionen Euro), (Reha-) Kliniken (41 Millionen Euro) und betreutem Wohnen (18 Millionen Euro). Im Vergleich zum ersten Quartal des Jahres 2019 hat die Spitzenrendite um 50 Basispunkte abgenommen und beläuft sich demnach aktuell auf 4,25 Prozent. Die Kapitalwerte der Gesundheitsimmobilien nähern sich weiterhin denen der bereits etablierten Anlageklassen an.
Welche Faktoren bremsen den Gesundheitsimmobilienmarkt?
Ein grundlegender Faktor, der die Entwicklung des Gesundheitsimmobilienmarktes bremst, ist das geringe Angebot. Aufgrund des deutlichen Mangels an Gesundheitsimmobilien auf dem deutschen Immobilienmarkt, konnten im Jahr 2019 keine großen Portfoliotransaktionen getätigt werden. „Der von allen Akteuren, seien es die Betreiber, die Entwickler oder die Investoren, gewünschte Neubau (…) ist nur in begrenztem Rahmen möglich“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. Der Grund für diese Problematik sei, dass es zu wenig Bauland gebe. Hohe Kosten, die für ein Grundstück oder den Bau einer derartigen Immobilie, aufkommen, seien in den meisten Fällen wirtschaftlich nicht rentabel. Dennoch ist Linsen der Meinung: „Immerhin eine positive Auswirkung des knappen Baulands gibt es: Betreiber investieren wieder in den Bestand und in Modernisierungen“.
Trotz solcher Probleme zeigen auch Investmenthäuser eine Reaktion, indem sie neue Spezialfonds initiieren. Das luxemburger Unternehmen REInvest Asset Management hat im ersten Quartal des Jahres 2020 den „REInvest Ambulante Medizinische Infrastruktur Deutschland“ ins Leben gerufen, der sich an institutionelle Investoren richtet. „Durch die demografische Entwicklung (…) und den zunehmenden Kooperationsbedarf der Leistungserbringer sehen wir eine hohe Nachfrage (…) an entsprechenden Immobilien für den Betrieb moderner Praxen und bei weitem noch keinerlei Bedarfsdeckung“, so Stephan Böttger, Fondsmanager der REInvest.
Damit die Nachfrage bis in das Jahr 2030 gedeckt werden kann, werden vermutlich weitere 30 Milliarden Euro an neuen Investitionen benötigt. Weitere 40 Milliarden Euro werden voraussichtlich zur Erhaltung von Substanzen bereits bestehender Objekte gebraucht.
Die Situation der Gesundheitsimmobilien in Hannover
Auch in Hannover wird seit einigen Jahren vermehrt in verschiedene Gesundheitsimmobilien investiert. Ein Beispiel dafür stellt das neue Universitätskrankenhaus der MHH dar. Dieses soll am Stadtfelddamm auf einer Fläche von ca. 16 Hektar entstehen. Dabei liegt der Fokus auf dem Erbau zentraler Gebäude der Krankenversorgung. Beginnen sollen die Bauarbeiten im Jahr 2022, sobald sämtliche Pläne angefertigt und genehmigt wurden. Der Grund für den Neubau des Gebäudes liegt im Alter des bereits bestehenden Objektes. Das vorhandene Bettenhaus der MHH befindet sich bereits seit dem Jahr 1971 in Betrieb. Mittlerweile weist es einige Gebrauchsspuren auf und entspricht nicht mehr den heutigen Standards. Eine reine Sanierung wäre für das Krankenhaus, aufgrund des hohen Sanierungsbedarfs von über 80 Prozent, wirtschaftlich nicht rentabel. Des Weiteren besteht die Notwendigkeit, dass das Gebäude an neue medizinische und technische Anforderungen angepasst wird. Das Neubauprojekt wird durch ein Sondervermögen des Landes Niedersachsen finanziert. Dieses hat in den vergangenen Jahren ein Kapital in Höhe von ca. einer Milliarde Euro angespart.
Ein weiteres Beispiel für die Attraktivität von Gesundheitsimmobilien in Hannover stellt der geplante Klinik-Neubau in Burgwedel dar, der vom Klinikum Region Hannover geplant wurde. Die ersten Kaufverträge für die Bauflächen wurden am 20.12.2019 unterschrieben. Das Klinikum Region Hannover hat ein 40.000 Quadratmeter großes Grundstück erworben, auf dem das Krankenhaus realisiert werden soll. Des Weiteren erwarb die Region Hannover weitere 20.000 Quadratmeter Fläche, damit diese eventuell als Erweiterungsfläche genutzt werden kann.
Gesundheitsimmobilien werden bei in- und ausländischen Investoren immer beliebter. Vor allem in schwierigen Zeiten, sind die Investoren auf der Suche nach einer möglichst sicheren Anlagemöglichkeit. Durch die niedrigen Kapitalwerte, lang bestehenden Mietverträge und hohen Auslastungen geraten Gesundheitsimmobilien immer weiter in den Fokus der Investoren. Das größte Problem im Zusammenhang mit Gesundheitsimmobilien besteht in dem niedrigen Angebot. Dennoch wird sich die Nachfrage in den kommenden Jahren voraussichtlich stark erhöhen. Auch in der Region Hannover wird seit einigen Jahren vermehrt auf Gesundheitsimmobilien gesetzt.
Autor: Pauline Born, Mitarbeiterin Content Management