Gesundheitsimmobilien - Neue Chancen für Immobilieninvestments

Im Ärztehäuser- und MVZ-Report des globalen Immobiliendienstleisters CBRE und des Projektentwicklers Hamburg Team aus dem Jahr 2019 wird deutlich, dass der medizinische Versorgungsbedarf und das Gesundheitsbewusstsein der deutschen Bevölkerung steigen. Dabei gewinnt der Gesundheitssektor immer mehr an Bedeutung. Auch die Gesundheitsausgaben befinden sich im Wachstum.


Ambulante Versorgungsformen wie Ärztehäuser, Medizinische Versorgungszentren (MVZ) oder Gesundheitszentren sollten demnach die Kosteneffizienz steigern. Laut der Verfasser erkennen Investoren in ambulanten Versorgungsformen eine neue Anlagemöglichkeit für ihr Investitionskapital.

Nach der gesetzlichen Definition sind Medizinische Versorgungszentren (MVZ) rechtlich selbständige und ärztlich geleitete Einrichtungen in denen mindestens zwei Ärzte/-innen mit Fachbezug in einem Gebäude zusammenarbeiten ((§ 95) Sozialgesetzbuch (SGB) Fünftes Buch (V)).

Solche Versorgungseinrichtungen können von zugelassenen Ärzten/-innen und Krankenhäusern, nicht ärztlichen Dialyseleistern, gemeinnützigen Trägern, anerkannten Praxisnetzen oder Kommunen gegründet werden. Dabei obliegt die Leitung eines MVZ Ärzten, die selbst im MVZ tätig und in medizinischen Fragen weisungsfrei sind. MVZ können als fachübergreifende und arztgruppengleiche Einrichtungen genutzt werden. Im Jahr 2011 wurden die Rechtsformen für die Gründung eines MVZ im GKV-Versorgungsstrukturgesetz (GKV-VStG) festgelegt. Zur Auswahl steht die Personengesellschaft (GbR), die eingetragene Genossenschaft (eG) oder die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).


Auch Ärztehäuser stellen eine bauliche Lösung für die Unterbringung von Praxen und anderen Anbietern von Gesundheitsdienstleistungen dar. Anders als bei den MVZ gibt es für die Begriffe „Ärztehaus/Ärztezentrum“ oder „Gesundheitshaus /Gesundheitszentrum“ aber laut dem Baugutachter Norbert Weiß bisher keine Definition. Mit Ärztehäusern können also Kleinsteinheiten wie beispielsweise die Zusammenarbeit einer Arztpraxis mit einer Apotheke oder aber auch die Zusammenarbeit vieler unterschiedlicher Anbieter in einem Gebäude mit einer hohen Nutzfläche umschrieben werden.


Vielfältiges Angebotsportfolio

REInvest Asset Management ordnet Medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser den ambulanten Gesundheitsimmobilien der Assetklasse der Spezialimmobilien zu. Zudem sagt das Unternehmen aus, dass das Angebotsportfolio ambulanter Gesundheitsimmobilien variiert. Es unterscheidet die Angebotsportfolios zwischen einem ausschließlich medizinisch assoziierten und einem gemischten Angebotsportfolio.


Dabei differenziert REInvest das ausschließlich medizinische Angebotsportfolio nochmals. In ambulanten Gesundheitsimmobilien mit einem ausschließlich ärztlichen Angebotsportfolio befinden sich lediglich mehrere Arztpraxen verschiedener Fachrichtungen. Ambulante Gesundheitsimmobilien mit einem ausschließlich medizinischen Angebotsportfolio umfassen demnach neben den verschiedenen Arztpraxen ergänzende medizinische Leistungserbringer wie beispielsweise Optiker, Apotheken oder Physiotherapeuten.

In der Lesart der Asset Manager treffen bei ambulanten Gesundheitsimmobilien mit einem gemischten Angebotsportfolio verschiedene Arztpraxen, ergänzende medizinische Leistungserbringer und ein nicht-medizinisches Angebot wie zum Beispiel ein Bäcker oder ein Supermarkt in einem Gebäude zusammen.


Vorteile ambulanter Versorgungszentren

Der Deutsche Apotheker- und Ärztebank (apoBank) zufolge liegen Vernetzungen bereits seit 2016 in der ambulanten Medizin im Trend. Ärztehäuser ermöglichen nach Meinung der spezialisierten Bank einen fachlichen Austausch, die Zusammenarbeit verschiedener Fachrichtungen und eine gewisse Kostenersparnis.

Laut Haufe bringen Medizinische Versorgungszentren auch aus Patientensicht viele Vorteile mit sich. Bei einer Behandlung könnten demnach die Beteiligten gemeinsam über den Krankheitsverlauf, die Behandlungsziele und die Therapie abstimmen. Kooperationen mit ergänzenden medizinischen Leistungserbringern wie beispielsweise ambulanten Pflegediensten erleichterten weitere Versorgungsschritte. Auch Doppeluntersuchen könnten den Autoren zufolge vermieden und die Abstimmung der Medikation von Patienten vereinfacht und beschleunigt werden.


Investitionen für ambulante Versorgungszentren steigen

Die kassenärztliche Bundesvereinigung (KBV) gibt an, dass die Anzahl der Medizinischen Versorgungszentren in Deutschland in den vergangenen Jahren angestiegen ist. Im Jahr 2016 wurden von der KVB ca. 2.500 MVZ gezählt. 2016 gab es demnach ca. 2.800 und Ende 2018 schon 3.200 MVZ. Dabei befinden sich die meisten Medizinischen Versorgungszentren in Bayern, Nordrhein, Niedersachsen und Berlin. Im Durchschnitt sind etwa 6,2 Ärzte in einem MVZ tätig, so der Dachverband der Kassenärzte.

Aus dem Ärztehäuser- und MVZ-Report von Oktober 2019 geht hervor, dass im Jahr 2019 rund 263 Millionen Euro in Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren investiert worden sind. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Investitionsanstieg von etwa 29,4 %.


Anfang 2021 wurden bereits größere Investition im Bereich der ambulanten Gesundheitsimmobilien getätigt. Das Deal-Magazin berichtet, dass ein Investor nach dem erfolgreichen Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses ein Ärztehaus in Hamburg-Wandsbek erwirbt. Das dreigeschossige Gebäude wurde 1991 errichtet und nun zu einem Kaufpreis 2,5 Millionen Euro erworben.


Des Weiteren gibt das Deal-Magazin bekannt, dass PROXIMUS Invest, die Tochtergesellschaft der PROXIMUS Real Estate aus Köln, erst kürzlich mit dem Sanupark ein Ärztezentrum am Hochheim am Main für den Fond „PROXIMUS Gesundheitsimmobilien Deutschland“ erwarb. Das Ärztehaus hat mit einer Mietfläche von ca. 5.000 m² im Vergleich zum Gebäude in Hamburg fast 8-mal so viel Fläche. Die Höhe des Kaufpreises wurde nicht bekanntgegeben.



In Anbetracht des demografischen Wandels und der damit einhergehenden ansteigenden Lebenserwartung und der Alterung der Gesellschaft ist anzunehmen, dass es auch in Zukunft vermehrt medizinischer Versorgung bedarf, die Gesundheitsausgaben weiter steigen und der Gesundheitssektor immer mehr an Bedeutung gewinnt.


Dabei erscheinen die Synergieeffekte von ambulanten Versorgungszentren, sowohl für medizinische Leistungserbringer wie Arztpraxen und Apotheken, als auch für nicht medizinische Leistungserbringer wie Drogeriemärkte, Projektentwickler und Investoren durchaus attraktiv. Der Bedarf und die Nachfrage zeichnen sich ab. Projektentwickler folgen in zunehmendem Maße dem Trend und entwickeln Ärztehäuser und MVZ, behalten diese im Bestand oder stellen diese zum Verkauf. Investoren kaufen Bestandsgebäude auf oder beteiligen sich am Bau von neuen ambulanten Versorgungszentren. Ärztehäuser, Gesundheitszentren und MVZ etablieren sich also zunehmend als sichere Assetklasse.


Autor: Jennifer Felk, Mitarbeiterin Content Management

Persönlicher Kontakt: +49 (0)511 3738 4667

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