Grundsteuerreform 2025 – Eigentümer müssen bereits jetzt handeln

Aktualisiert: 3. März

Am 01. Januar 2025 tritt das neue Grundsteuer-Reformgesetz in Kraft. Jedoch müssen zuvor noch 36. Millionen Einheiten neu evaluiert werden. Aufgrund dessen sind Immobilieneigentümer verpflichtet bereits jetzt zu handeln.


Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt erhalten:


Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer


Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung ermittelt. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und den Hebesatz legt die Stadt beziehungsweise die Gemeinde fest.


Die Vielzahl der Bundesländer folgen dabei dem Bundesmodell, welches mit der Grundsteuerreform eingeführt wurde. Die Länder Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden ein eigenes Grundsteuermodell an. Saarland und Sachsen weichen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. ­­­Grundstückseigentümer können ab dem 01. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER die Feststellungserklärung abgeben. Stichtag für die Angaben ist der 01. Januar 2022.


Für die Berechnung der Grundsteuer werden folgende Angaben verlangt:


· Lage des Grundstücks

· Grundstücksfläche

· Bodenrichtwert

· Gebäudeart

· Wohnfläche

· Baujahr des Gebäudes


Im Gegensatz zum Bodenrichtwert, welcher in den meisten Fällen verfügbar ist, müssen Eigentümer von Grundstücken mit nicht bekannten oder inaktuellen Daten zu Wohnflächen, diese neu vermessen. Es empfiehlt sich dabei, das Aufmaß von kompetenten Fachkräften erstellen zu lassen. Weitere Informationen zur Wohnflächenberechnung erhalten sie hier.


In Niedersachsen wird wiederum auf ein Flächen-Lage-Modell gesetzt. Für Wohngrundstücke sind folgende Angaben erforderlich:


· Fläche des Grundstücks

· Fläche des Gebäudes

· Nutzung der Immobilie

· Bodenrichtwert des Grundstücks

· durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde


Das Niedersächsische Grundsteuergesetz setzt feste Berechnungsgrößen vor (§ 4 Abs. 1 und 2 NGrStG). Diese sogenannten Äquivalenzzahlen betragen:


· Gebäudefläche 0,50 Euro/qm

· Grundstück 0,04 Euro/qm


Die Grundsteuer wird in Niedersachsen wie folgt berechnet: ­­­


Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grund­­­steuer


Der Grundsteuermessbetrag ergibt wiederum aus:


· Fläche Grundstück x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Grundstücks

· Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor = Äquivalenzbetrag des Gebäudes


Äquivalentbetrag des Grundstücks x Grundsteuermesszahl + Äquivalenzbetrag des Gebäudes x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag


Für das Grundstück beträgt die Grundsteuermesszahl grundsätzlich 100%. Im Falle von Wohnflächen, liegt die Steuermesszahl bei 70% (§ 6 Abs. 1 NGrStG). Bei sozialem Wohnungsbau und denkmalgeschützten Gebäuden verringert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25% (§ 6 Abs. 3 und 4 NGrStG). Der Grundsteuermessbetrag wird auf zwei Nachkommastellen auf volle Cent nach unten abgerundet (§ 5 Abs. 1 Satz 3 NGrStG, § 2 Abs. 2 Satz 2 NGrStG).


Eine öffentliche Bekanntmachung zur Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 erfolgen. Die Informationen müssen bis zum 31. Oktober 2022 dem jeweiligen Finanzamt übermittelt werden.