Um eine Immobilie verkaufen zu können, muss sie zuvor sorgfältig geprüft und bewertet werden. Die Bewertung von Industrieimmobilien ist somit ein essenzieller Bestandteil der Verkaufsvorbereitung und Wertermittlung. Doch durch die geringe oder manchmal fehlende Datengrundlage und Transparenz des Marktes sowie die Problematik der großen Heterogenität der Objekte, wird der Datenbezug für eine möglichst konkrete Bewertung den Gutachtern stark erschwert. Um sich auf dem Gebiet der Industrieimmobilienbewertung weiterzubilden und die Kompetenzen zu erweitern, hat Property Value Partner am 19.09.2019 an einem Regionalgruppentreffen der HypZert teilgenommen. Die Veranstaltung wurde von der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) organisiert und fand im Haus des Handels in Hamburg statt.
Aktuelle Marktentwicklungen von Industrieimmobilien
Der Markt von Industrieimmobilien befindet sich im ständigen Wandel. Industrieimmobilien werden immer schneller gebraucht. Die Beschaffung von entsprechenden Grundstücken gestaltet sich jedoch, wegen der Flächenknappheit in den Städten und den steigenden Grundstückspreisen, schwierig. Zudem sollen in Zukunft immer weniger Fahrzeuge in die Städte gelangen. Darunter fällt auch der Lieferverkehr, der dadurch stark eingeschränkt wird.
Ein wichtiges Kriterium für den Bau einer Industrieimmobilie ist die Drittverwendungsfähigkeit, da sie u. a. eine hohe Bedeutung für die Realkreditfähigkeit des Investors hat. Die Drittverwendungsfähigkeit beschreibt die Eigenschaft einer Immobilie, ohne große Veränderungen von einem anderen Mieter genutzt werden zu können und hängt stark von der Nutzungsart ab. Je spezifischer eine Immobilie auf den Nutzer zugeschnitten ist, desto geringer ist die Drittverwendungsfähigkeit. Um sie zu erhöhen bietet es sich an, die Industrieimmobilie mehrgeschossig zu bauen und eine Mehrparteienstruktur zu integrieren.
Regionalgruppe der HypZert Gutachter in Hamburg
Diese Entwicklungen und Problematiken wurden von den Gutachtern der HypZert erfasst und während des Treffens diskutiert. Zu Beginn der Veranstaltung wurden zwei Präsentationen von Dirk-Fischer Appelt HypZert (F), FRICS und Holger Wortha HypZert (F), MAI, MRICS vorgestellt. Beide sind Mitglieder der Fachgruppe Industrie der HypZert.
Die erste Präsentation begann mit einer Definition von Industrieimmobilien. Danach wurden die aktuellen Markttrends der Industrie- und Gewerbegrundstücke sowie die Entwicklung einer neuen Assetklasse erläutert. Anschließend wurde auf den Investmentmarkt für Industrieimmobilien speziell in Hamburg eingegangen. Am Ende der ersten Präsentation wurden noch die Drittverwendungsfähigkeit und die Substitution erläutert.
Die zweite Präsentation thematisierte die Industriemieten. Diese bezogen sich auf die Produktions- und Fertigungsindustrie, Bereiche wie Spedition und Logistik wurden hier nicht berücksichtigt. Während der Präsentation wurde das neue Bewertungstool industriemieten.de vorgestellt. Es wurde entwickelt, um die Mietangaben der Immobilien in Industrie- und Gewerbegebieten zu plausibilisieren und Vergleichswerte zu schaffen. Allerdings dient es nicht zur automatisierten Bewertung von Immobilien. Zudem wurden die wichtigsten Kriterien erläutert, die es bei der Bewertung zu beachten gilt. Dabei wurde z. B. erklärt, warum eine Industrieimmobilie in der Nähe eines Stadtzentrums höhere Mieten erzielt als ein Industriegebäude nahe der Autobahn. Der Grund dafür ist, dass die vielen Mitarbeiter in den Produktionen eher dazu bereit sind nahe des Stadtzentrums zu arbeiten, weshalb dies der begehrtere Standort ist. Außerdem wurden Beispiele für misslungene Kalkulationen genannt. Z. B. wurde eine Halle geplant, bei der über die Hälfte der Baukosten von Fördergeldern getragen wurde. Letztendlich wurde die Halle jedoch nie genutzt und trotz der Fördergelder mit großem Verlust verkauft. Um solche Fehler zu vermeiden, wurde zur Zusammenarbeit aufgerufen und tatsächliche Daten von reinen Transaktionen wie Industriemieten zu erfassen und zusammenzutragen.
Nach den beiden Präsentationen hatten die Teilnehmer die Gelegenheit Fragen zu stellen und zu diskutieren. Anschließend konnten sie sich bei Snacks und Getränken untereinander austauschen. Die Vorträge haben Property Value Partner noch deutlicher gezeigt, wie wichtig die Zusammenarbeit für die Datensammlung ist und dass es aufwendig ist, einen transparenten Markt in diesem Bereich zu schaffen.
Autor: Johanna Kirchmann, Mitarbeiterin Content Management
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