Klimaziele und Flächenmangel: Nachhaltige Konzepte für den Logistikimmobilienmarkt

Unter dem Eindruck des Pariser Klimaabkommens und des europäischen Green Deals hat die Bundesrepublik die „Klimaneutralität bis 2050“ beschlossen. Auch auf der ersten Immobilienmesse in Hannover, der Real Estate Arena 2022, standen insbesondere Themen zum nachhaltigen Bauen und Konzepte von zukunftsfähigen Projektentwicklungen im Fokus. Die Vorträge wurden von Akteuren aus verschiedensten Bereichen der Immobilienwirtschaft gehalten. Auch Vertreter aus der Politik waren an den Veranstaltungstagen vertreten. Es wurde deutlich, dass sich nachhaltiges Bauen offenbar zunehmend in Politik und Gesellschaft verankert. Diese Präsenz führt dazu, dass Akteure wie Projektentwickler auch in der Assetklasse der Logistikimmobilien gefordert sind, nachhaltige Konzepte verstärkt umzusetzen. Bereits jetzt gibt es Projekte, die einen Blick in eine nachhaltige Zukunft der Logistikimmobilien bietet.


Nachhaltigkeit ein immer relevanter werdender Faktor


Für Investoren gewinnen Nachhaltigkeitskonzepte bei Immobilien immer mehr an Bedeutung. Gemäß einer in 2021 erhobene Umfrage der Union Investment Real Estate mit 150 teilnehmenden Immobilienunternehmen wird dieser Trend verdeutlicht:


· 73 % der deutschen institutionellen Investoren berücksichtigen nachhaltige Transformation bei der Kapitalanlage von Immobilien

· 60 % der deutschen Immobilieninvestoren achten darauf, dass ihre Immobilien relevante Nachhaltigkeitszertifikate aufweisen

· 53 % achten auf die Taxonomie-Konformität der Immobilie


Wie Property Value Partner bereits im Artikel vom 01.04.2022 berichtete, hat das Europäische Parlament den Green Deal und die Klimaschutzziele bis 2050 verabschiedet. Seit dem 01.01.2022 gilt demnach nun die EU-Taxonomie. Diese neuen Kriterien schaffen einen Handlungsbedarf in der Immobilienbranche über alle Assetklassen hinweg – darunter auch die der Logistikimmobilien. Investoren sind daher nun gefordert aufgrund der, potentiell zunehmenden, Regularien und Entwicklungen in Folge des Klimawandels zu handeln und immobilienbezogene Assets zu überdenken um sogenannte Stranded Asset zu vermeiden. Als Stranded Assets gelten unter anderem Immobilien die bis hin zur Wertlosigkeit dauerhaft an Wert verlieren. Ursache dafür können Einflüsse des Klimawandels sein oder politische Maßnahmen, die die Rahmenbedingungen verändern.


Hoher Flächenbedarf bei Logistikimmobilien


Die Logistikbranche ist gekennzeichnet von einem hohen Flächenverbrauch. Logistikimmobilien sind sehr Flächenintensiv und benötigen dementsprechend viel Platz. Verfügbare Bebauungsflächen sind in vielen Städten knapper geworden. Aus diesem Grund sind effiziente und nachhaltige Logistikkonzepte notwendig. Eine dieser Maßnahmen wäre u. a. die Revitalisierung von bereits bebauten Grundstücken, um die Ressource Fläche sinnvoll zu schützen. Nachhaltige Logistikkonzepte können aber auch unter der Berücksichtigung der etablierten ESG-Kriterien (eng. environmental, social and governance - ESG) bewertet werden – sowohl bei Bestandsimmobilien oder auch bei Neubauvorhaben.


Laut der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bedeutetet nachhaltiges Bauen, einen bewussten Umgang und der schonende Einsatz von vorhandenen Ressourcen, die Minimierung des


Energieverbrauchs und die Bewahrung der Umwelt. Das seit Anfang 2022 nun zu integrierende Nachhaltigkeitskonzept innerhalb der EU-Taxonomie basiert auf den drei Säulen Ökonomie, Ökologie und dem Sozialem (entspricht ESG im weiteren Sinne). Die Ökonomie bezieht sich auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie über deren gesamten Lebenszyklus. Bei der Ökologie geht es um den resscourcen- und umweltschonenden Bau und bei der sozialen Dimension um die Nutzer des Objektes.


Die DGNB setzt dabei sogar auf sechs Themenfelder. Neben der Ökonomie, Ökologie und dem Sozialen kommen die Technik, der Bau von Gebäuden und die Prozess- und Standortplanung hinzu. Bei der DGNB-Zertifizierung fließen bis zu 40 Nachhaltigkeitskriterien bei der Bewertung mit ein. Je mehr Kriterien erfüllt werden, desto höher ist der Zertifizierungsgrad. Die Zertifikate sind in Platin, Gold, Silber und Bronze abgestuft.


Ein aktueller Trend bei den Logistikimmobilien ist es, auf Neuversiegelungen von Grünflächen zu verzichten. Stattdessen werden brach liegende Industrieflächen (Brownfields) revitalisiert. Der Projektentwickler Goodman beispielsweise möchte nach eigener Aussage nur noch Brownfields entwickeln. Dieses Vorgehen ist weitaus ressourcenschonender, als auf der grünen Wiese zu bauen. Weitere Zukunftstrends sind das mehrstufige Bauen und urbane Logistik sowie Parkhaus Hubs.


Auch das Logistikzentrum C3 versucht mit seiner nachhaltigen Bauweise ein Vorreiter im Bereich der Entwicklung von nachhaltigen Logistikimmobilien zu sein.

Größte Photovoltaik-Anlage Deutschlands entsteht in Bremen


Das C3 ist ein ökologisches Logistikzentrum bei Bremen. Zukünftig wird es über die derzeit größte zusammenhängende Dach-Photovoltaikanlage Deutschlands mit etwa 80.000 m² verfügen. C3 steht dabei für Customer, Climate und Comfort. Künftig werden Dienstleistungen die an mehreren Standorten erbracht worden sind, beim C3 vereint. Das Logistikzentrum verfügt darüber hinaus über eine energieeffiziente Gebäudehülle, Grünflächen, E-Ladestationen und ein ganzheitliches Energiekonzept für die Beleuchtung, Warmwasser, Lüftung, Heizung und Klimatisierung. Des Weiteren wird bei dem Projekt die höchste DGNB-Zertifizierungsstufe Platin angestrebt.

Brachflächen statt Grünflächen: Goodman als Vorreiter in der nachhaltigen Logistikentwicklung


Goodman tritt als Vorreiter im Bereich der nachhaltigen Logistikentwicklung auf. Ihr Ziel ist es nur noch Brachflächen zu bebauen und dafür auf die Entwicklung von Grünflächen zu verzichten. Im Jahr 2020 verkündete Goodman die neue Strategie. In jenem Jahr machte die Erschließung von Brownfields lediglich 6 % aus, 2021 waren es bereits 58 % und im laufenden Jahr 2022 rechnet Goodman mit einem Anteil von 80 %. Langfristig plant der Projektenwickler, dass nahezu 100 % der Neuentwicklungen auf Brachflächen entstehen sollen. Der Vorteil bei der Entwicklung von Brownfields besteht darin, dass Grünflächen unerschlossen bleiben und die Biodiversität erhalten bleibt.


Mit der Nachhaltigkeitsinitiative Greenspace + plant der Gewerbe- und Logistikentwickler zudem, mehr als die Klimaneutralität zu erreichen. Dazu dienen zirkuläre Gebäude, also Gebäude mit einer positivem CO2 Bilanz. Bereits beim Bau wird u. a. darauf geachtet, dass Brownfields umgenutzt, gebrauchte Materialien wiederverwendet und Ressourcenverschwendungen reduziert werden. Des Weiteren liegt der Fokus auf dem Wohlbefinden von Mitarbeitern, der Schaffung von Biodiversität, beispielsweise durch Begrünung von Dächern, und dem Entwickeln von Industriebrachen.


Flächeneffiziente Logistikimmobilien für Großstädte


In den Jahren 2020-2021 hatten die Kurier-, Express- und Paketdienstleister ein großes Umsatzwachstum zu verzeichnen. Dieses Wachstum führte dazu, dass die Nachfrage nach Logistikflächen weiter gestiegen ist. Freie Flächen im urbanen Raum werden durch die gestiegene Nachfrage aber immer knapper. Daher gilt es bereits jetzt für Innenstädte neue Logistikkonzepte unter dem Begriff der urbanen Logistik zu entwickeln. Steigende Grundstückpreise können dazu führen, dass es sich künftig rentiert mehrstöckig zu bauen. Dieses Multilevel-Bauen kann zur optimalen Flächenausnutzung beitragen. In Asien ist dieser Trend in den großen Städten bereits Realität und könnte im Zuge der knapper werdenden Grundstücke auch zu uns nach Europa kommen.


Urbane Logistik- und Parkhaus Hubs als nachhaltige Lösung für die Last Mile


Urbane Logistik Hubs (eng. city logistic hubs) definieren den letzten Weg des Transports zum Endkunden – die sogenannte „Last Mile“ oder auch letzte Meile Logistik. Durch den starken Aufstieg des E-Commerce werden Straßen in urbanen Regionen überfüllter und es benötigt auch hier alternative Lösungskonzepte.


Die City Hubs kombinieren nämlich die gemeinsame Koordinierung und Kooperation mit verschiedenen Liefer- und Logistikunternehmen, sowie Transportmöglichkeiten. Eine umweltfreundliche Zustellung wird durch E-Autos oder Lastenfahrräder gewährleistet, wodurch im Stadtbereich auf LKWs verzichtet werden kann. In einer Umfrage des Immobilienberatungsunternehmens Colliers aus 2018 wurde deutlich, dass Nutzer, Investoren und Projektentwickler auf der einen Seite offen für die mehrgeschossige Logistikbebauung sind, wohingegen die Nutzer weiterhin die ebenerdige Bebauung bevorzugen.


Ein weiteres Konzept für die letzte Meile kann durch Logistikflächen innerhalb von Parkhäusern realisiert werden. Das Unternehmen APCOA hat als größter Parkhausbewirtschafter Europas zu diesem Thema bereits ein Konzept entwickelt. Das Ziel des Hubs ist es die Logistikfahrten zu bündeln und dadurch zu reduzieren. APCOA Urban Hubs bietet Logistiklösungen unter anderem zum Parken von Flotten, das zur Verfügung stellen von Lagerflächen, die Möglichkeit der Zustellung auf der letzten Meile sowie der Drohnenlogistik. Klimaneutralität 2050: Logistikbranche muss umdenken


Goodmans Ziel, in Zukunft zu 100 % nur noch auf Industriebrachen zu entwickeln, ist im Sinne der aufgezeigten Entwicklungen ein großer Schritt für die ressourcenschonende nachhaltige Logistikimmobilienentwicklung.


Im Hinblick auf die Flächenproblematik in urbanen Räumen kann Multilevel-Logistik zur effizienten Flächennutzung beitragen. Ob derartige Konzepte sich etablieren hängt ebenso davon ab, ob auch Nutzer bereit sind sich von den bekannten ebenerdigen Formen der Logistik abzuwenden.


Lösungskonzepte wie Parkhaus Hubs scheinen die Anforderungen durch die aktuellen politischen, gesellschaftlichen und umwelttechnischen Entwicklungen zu bedienen. Wie nachhaltig diese Konzepte letztlich sind, kann auch von der Infrastruktur bzw. den Mobilitätskonzepten innerhalb des städtischen Raums abhängig sein.


Durch die Regulierungen des Bundes und der EU sowie der steigenden Nachfrage nach Lösungen für nachhaltige Logistikimmobilienkonzepte aus Investorensicht ist ein Handlungsbedarf gegeben. Die Erkenntnisse und Forderungen des Pariser Klimaabkommens erhöhen diesen Druck zusätzlich. Es erfordert ein Handeln in allen Bereichen der Gesellschaft und somit auch in der Logistik, die für ein Drittel der CO2-Emmisonen im Verkehrssektor in Deutschland verantwortlich ist. Verschärfend kommt hinzu, dass durch die anvisierte Klimaneutralität innerhalb der Europäischen Union für das Jahr 2050, die Gefahr von Stranded Assets besteht, sofern Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllt werden. Diese Umstände führen dazu, dass es in Zukunft notwendig sein wird, umweltfreundlicher und mit nachhaltigen Zertifizierungen im Bereich der Logistikimmobilien zu bauen. Dem entgegen stehen die Interessen verschiedenster Akteure: Damit Logistikimmobilien auch trotz der momentanen Anforderungen nachhaltig bleiben, müssen Nutzer, Investoren, Projektentwickler, politische Vertreter und die Gesellschaft im Allgemeinen bereit sein, auf nachhaltige Konzepte umzustellen.