Mitarbeiterwohnen wieder im Trend

Aktualisiert: Apr 21

Die Wohnungsnot in vielen Teilen Deutschlands wird immer größer. Wie bereits im früheren Bericht von Property Value Partner „Supermärkte steigen ins Baugeschäft ein – Wohnungen über Discountern“ erläutert, versuchen immer mehr branchenferne Unternehmen den Wohnungsbedarf zu decken. In Zuge dessen bekommen Mitarbeiterwohnungen für viele Konzerne eine immer größer werdende Bedeutung.


Im Jahr 2019 hat die Bundesregierung einen Referentenentwurf vorgelegt, der eine Erleichterung bezüglich der verbilligten Vermietung von Wohnungen durch den Arbeitgeber an den Arbeitnehmer bewirken soll. Demnach gelten seit Anfang dieses Jahres in Deutschland neue steuerliche Regelungen, die einen Freibetrag für Arbeitnehmer vorsehen und vor allem vom Verbändebündnis „Wirtschaft macht Wohnen“ unterstützt werden. Zuvor waren die Arbeitnehmer dazu verpflichtet die Differenz der günstigen Miete, die sie durch den Arbeitgeber erhielten, zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu versteuern. Diese Differenz galt als ein geldwerter Vorteil. Nun wird nicht mehr nach diesem Schema vorgegangen. Allerdings soll der neu eingeführte Freibetrag nur gelten, wenn die Miete für die Mitarbeiterwohnung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als ein Drittel unterschreitet. Es ist ausreichend, wenn der Arbeitgeber die Wohnung angemietet hat und dem Arbeitnehmer diese für eine niedrigere Miete überlässt. Der Arbeitgeber muss nicht selbst der Eigentümer der Wohnräume sein. Im Mittelpunkt dieser steuerlichen Erleichterungen stehen vielfach Berufseinsteiger. Diese erhalten oft ein niedrigeres Gehalt, wodurch eine Wohnungsanmietung in einigen Gebieten sehr erschwert wird.



Gründe, die für die Förderung des Mitarbeiterwohnens sprechen

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) schätzt, dass im gesamten Bundesgebiet rund 100.000 Wohnungen für Mitarbeiter vorhanden sind. Bei einer gesamten Anzahl von ca. 42 Millionen Wohnungen in ganz Deutschland stellen diese demnach nur einen kleinen Teil dar.

Durch die neuen Regelungen soll ein wichtiger Baustein hinsichtlich der Förderung des Mitarbeiterwohnens gelegt werden. Außerdem soll bezahlbares Wohnen deutschlandweit erleichtert werden. „Dies kann einen weiteren Schub für den Mitarbeiter-Wohnungsbau bewirken. Denn die steuerlichen Regelungen, wenn Arbeitgeber Wohnungen verbilligt an ihre Arbeitnehmer überlassen haben, waren bislang nicht ausreichend“, so das Verbändebündnis „Wirtschaft macht Wohnen“. Bisher sei es für die Arbeitgeber kaum möglich gewesen den Mitarbeitern Wohnungen zu niedrigeren Mieten zu überlassen, ohne dass Sozialabgaben und Steuern gezahlt werden mussten.

Deutschlandweit gibt es Regionen in denen bezahlbares Wohnen kaum möglich ist. Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen, die an einem Wohnungsmangel leiden, steigen die Mieten für Wohnraum weiter an. Durch den Bau neuer Wohnanlagen können die Arbeitgeber diesen Problemen entgegenwirken und davon profitieren. Arnt von Bodelschwingh, Leiter der Studie „Mitarbeiter-Wohnen“ des Berliner Forschungs- und Beratungsinstituts Regiokontext, beschreibt: „In jüngster Zeit beobachten wir oft neue Partnerschaften zwischen gewerblicher und Wohnungswirtschaft. Die Wohnungswirtschaft kann ihr Portfolio so anreichern und belastbar kalkulieren, für die Arbeitgeber entsteht ein Mehrwert bei der Mitarbeiterbindung“.


Unternehmen fördern das Mitarbeiterwohnen

Das Erbauen von Wohnungen für Mitarbeiter liegt bei vielen Unternehmen derzeit wieder im Trend. So erläutert Sophie von Saldem, Personalleiterin der Kölner Verkehrs-Betriebe (KVB), dass dieses Thema für das Unternehmen immer mehr an Bedeutung gewinnen würde. Dirk Schmid, Prokurist der GEWOBA Nord sagt: „Für die Unternehmen spielen die Wohnungen eine enorme Rolle in der Akquise und Bindung von Fachkräften“. Nicht nur die großen Unternehmen, sondern auch kleinere und mittlere Unternehmen beteiligen sich an dieser Entwicklung. Eine Drogeriemarktkette verfolgt nun den Plan ein vierstöckiges Backsteingebäude in Hamburg zu errichten und den Mitarbeitern dadurch eine vergünstigte Unterkunft zu bieten.

ÜSTRA EV, Hannover

Ein Beispiel für ein größeres Unternehmen bietet die ÜSTRA VE in Hannover. Diese ist eine soziale Versorgungseinrichtung und arbeitet eng mit dem hannoverschen Verkehrsbetrieb zusammen. Das Unternehmen weist 500 Wohnungen im Bestand auf, die als Anlagevermögen dienen und eine stetige und sichere Rendite generieren sollen. Des Weiteren bietet das Unternehmen Vorsorgeleistungen an. Diese Leistungen richten sich an aktive, im Ruhestand befindliche und ehemalige Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen des Unternehmens. Im Jahr 2019 hat die ÜSTRA den Neubau von 139 Wohnungen realisiert. Die Idee der Neubebauung eines ehemaligen Betriebsbahnhofs im Stadtteil Vahrenwald konkretisierte sich bereits im Jahr 2012. Die Motivation für die Bebauung erklärt Anrd Brinkmann, Personalleiter des Verkehrsbetriebs wie folgend: „In den nächsten Jahren brauchen wir 600 neue Arbeitskräfte. Die ÜSTRA kann monetär nur schwer mit anderen großen Arbeitgebern der Region wie VW oder Continental konkurrieren. Deswegen bieten wir unseren Beschäftigten einen ganzen Blumenstrauß an Zusatzleistungen an. Die Mitarbeiterwohnungen sind eine Blume in diesem Strauß“.

Die Wohnangebote sollen sich an die gesamte Belegschaft des Unternehmens wenden. Dabei wird sich an dem örtlichen Mietspiegel orientiert. So soll durchschnittlich ein Mietpreis von 10 EUR/m² nettokalt nicht überschritten werden. Dies entspricht dem derzeitigen Mietpreisspiegel der Stadt Hannover. Des Weiteren fördert die Stadt Hannover die Vermietung von 20 Prozent der Wohnungen als Sozialwohnungen. Das gesamte Projekt umfasst eine Investition von gesamt rund 35 Millionen Euro. So will das Unternehmen Mitarbeiter anwerben und binden.



VW Immobilien, Wolfsburg

Ein weiteres Beispiel stellt die Volkswagen Immobilien GmbH dar. Dort haben die Mitarbeiterwohnungen schon seit vielen Jahren einen hohen Stellenwert. In den Jahren der Nachkriegszeit bis in die siebziger Jahre hat das Unternehmen 10.500 Wohnungen in der Stadt Wolfsburg erbaut. Nun vergrößert sich der VW Konzern stetig und die Miet- und Kaufpreise in Wolfsburg steigen weiter an. Auf diese Veränderungen reagiert das Unternehmen. „Wir betreiben ein neues Mitarbeiterwohnen. Für uns ist die Motivation für den Wiedereinstieg in dieses Thema die Steigerung der Standort- und Arbeitgeberattraktivität zur Fachkräftegewinnung für die Volkswagen AG. Deshalb bauen wir attraktive, qualitativ hochwertige Wohnungen“, so Ulrich Sörgel, Leiter für Wohnimmobilien.

Seit dem Jahr 2012 hat das Unternehmen bereits den Bau von 160 Wohnungen realisiert. Weitere 350 Wohnungen sind in Planung. Die neuen Wohngebäude entstehen auf den eigenen Flächen des Konzerns. Die Preise sollen ab 10 EUR/m² nettokalt beginnen. Dieser Ansatz gleicht den durchschnittlichen Mieten der Stadt. Bereits 84 Prozent der Wohnungen im Bestand weisen eine Miete unter 7 EUR/m² auf. Das Portfolio des Unternehmens bietet eine Vielfalt an Wohnungen, die ein möglichst breites Spektrum an Mietergruppen ansprechen sollen.


Anhand der Vielzahl neuer Wohnbauprojekte vieler Unternehmen ist der Trend der Mitarbeiterwohnungen erkennbar. Diese weisen sowohl Vorteile für Arbeitnehmer als auch für Arbeitgeber auf. Zukünftig kann durch die neuen Regelungen mit weiteren Projekten dieser Art gerechnet werden.


Autor: Pauline Born, Mitarbeiterin Content Management


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