Am 16. Dezember 2020 wurde die vom Finanzausschuss geänderte Fassung für das Jahressteuergesetz 2020 (JStG 2020) durch den Bundestag beschlossen. Teil des JStG 2020 ist eine Steuererleichterung für Immobilieneigentümer, die Wohnungen mit einem geringen Mietzins vergeben.
Seit dem 1. Januar 2021 ist es Vermietern, die Wohnungen unter der ortsüblichen Vergleichsmiete anbieten, nun möglich einen vollen Werbungskostenabzug zu beanspruchen. Werbungskosten umfassen Aufwendungen, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen und direkt von den Einnahmen abgezogen werden können. Maßgeblich für die Steuervergünstigungen sind die im Ort üblichen Vergleichsmieten.
Erhalt von günstigem Wohnraum
Von einer vergünstigten Vermietung ist die Rede, wenn die im Mietvertrag geregelte Warmmiete unter der ortsüblichen Marktmiete liegt. In der Vergangenheit konnten Vermieter, die ihre Wohnungsmieten zu niedrig angesetzt hatten, keinen vollen Werbungskostenabzug beanspruchen. Betrug die Miete nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, durften die Werbungskosten wiederum nur in Höhe des Verhältnisses der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abgezogen werden.
Die Bundesregierung hat im JStG 2020 die Mietpreisgrenze nun auf ein Minimum von 50 Prozent herabgesetzt. Mit dieser Änderung möchte die Bundesregierung den in vielerorts steigenden Mieten und dem hohen Mietniveau entgegenwirken.
Werbungskostenabzug in voller Höhe
Bei einer Vergünstigung der Miete ab 50 Prozent und weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf es einer Totalüberschussprognoseprüfung. Im Fall einer positiven Totalüberschussprognoseprüfung erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Eine Unterschreitung der 50 Prozent-Grenze bedeutet eine Kürzung des Werbekostenabzugs für den Vermieter. Liegt die Miete oberhalb der 66-Prozent-Grenze entfällt die Totalüberschussprognoseprüfung und der Vermieter hat einen Anspruch auf einen vollen Werbungskostenabzug.
Auch Vermieter, die im Interesse des Fortbestands ihrer oft langjährigen Mietverhältnisse auf regelmäßig mögliche und zulässige Mieterhöhungen verzichten, können trotz günstiger Mietpreise von einem vollen Werbungskostenabzug Gebrauch machen.
Guter Wille wird bestärkt
Fraglich bleibt, ob die Gesetzesänderung ausreicht um den steigenden Mietpreisen, sowie dem hohen Mietniveau entgegenzuwirken. Zudem bleibt offen, welche und wie viele Vermieter eine Mietpreissenkung in Erwägung ziehen werden. Einschätzungen des Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland zufolge werden private, soziale Vermieter oder auch Vermieter, die an Familienmitglieder vermieten, den Steuervorteil bei der Einkommenssteuer nutzen und günstigeres Wohnen zu ermöglichen.
Autor: Jennifer Felk, Mitarbeiterin Content Management