Kostenlose Berechnung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) und des fiktiven Baujahrs Ihrer Immobilien

Modernisierungsmaßnahmen beeinflussen die Restnutzungsdauer (RND) von Immobilien. Die Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gilt als aktuelles Regelwerk zur Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.

Dies ist u.a. hilfreich zur:

AfA-Ermittlung (Absetzung für Abnutzung) bei Gebäuden
Immobilienwertermittlung

Das Einkommensteuergesetz (EStG) regelt lineare/degressive Abschreibungen, berücksichtigt aber nicht die tatsächliche Nutzungsdauer.

Eine Abweichung ist gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG jedoch möglich, um die tatsächliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen. Der BFH (IX R 25/19, bestätigt in IX R 14/23) befasste sich mit dem Nachweis kürzerer Nutzungsdauern.

Eine alternative Berechnungsmethode geht aus der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) hervor.

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Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND)
Tatsächliches Baujahr
Modernisierungspunkte kürzlich durchgeführter Maßnahmen

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Berechnungsmethode:

Gesamtnutzungsdauer (GND) in Jahren:

Baujahr:

Tatsächliches Gebäudealter: 0 Jahre.

Modernisierungselemente

Modernisierungselement	Punkte max.	Punkte tats.
Dacherneuerung inkl. Wärmedämmung	4
Fenster und Außentüren	2
Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2
Heizungsanlage	2
Wärmedämmung der Außenwände	4
Modernisierung von Bädern	2
Innenausbau (Decken, Fußböden, Treppen, etc.)	2
Wesentliche Verbesserung Grundrissgestaltung	2
Summe:	20	0.0

Die folgende Tabelle dient als Orientierungshilfe für die Punktevergabe je nach Alter der Modernisierungsmaßnahme.

Quelle: ImmoWertA, Zu Anlage 2 (Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen)
Modernisierungselement	bis 5 Jahre	bis 10 Jahre	bis 15 Jahre	bis 20 Jahre
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung	4	3	2	1
Modernisierung der Fenster und Außentüren	2	2	1	0
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2	2	2	1
Modernisierung der Heizungsanlage	2	2	1	0
Wärmedämmung der Außenwände	4	3	2	1
Modernisierung von Bädern	2	1	0	0
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen	2	2	2	1
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung	1 – 2 Grundsätzlich zeitunabhängig; z. B. Badeinbau, Beseitigung gefangener Räume, Verkehrsflächenoptimierung (nicht dazu gehört der Ausbau des Dachgeschosses)

Ihre Ergebnisse:

Aktuelles Jahr:

Gebäudealter (relatives Alter)

Modernisierungspunkte:

Modernisierungsgrad:

Modifizierte Restnutzungsdauer (RND):

Fiktives Baujahr:

Berechnung fiktives Baujahr:

Modernisierungspunkte	a	b	c	ab einem relativen Alter von
0	1,2500	2,6250	1,5250	60 %
1	1,2500	2,6250	1,5250	60 %
2	1,0767	2,2757	1,3878	55 %
3	0,9033	1,9263	1,2505	55 %
4	0,7300	1,5770	1,1133	40 %
5	0,6725	1,4578	1,0850	35 %
6	0,6150	1,3385	1,0567	30 %
7	0,5575	1,2193	1,0283	25 %
8	0,5000	1,1000	1,0000	20 %
9	0,4660	1,0270	0,9906	19 %
10	0,4320	0,9540	0,9811	18 %
11	0,3980	0,8810	0,9717	17 %
12	0,3640	0,8080	0,9622	16 %
13	0,3300	0,7350	0,9528	15 %
14	0,3040	0,6760	0,9506	14 %
15	0,2780	0,6170	0,9485	13 %
16	0,2520	0,5580	0,9463	12 %
17	0,2260	0,4990	0,9442	11 %
18	0,2000	0,4400	0,9420	10 %
19	0,2000	0,4400	0,9420	10 %
20	0,2000	0,4400	0,9420	10 %

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