Sanierungspflicht und Zwangssanierung
Wer ein älteres ungedämmtes Haus besitzt ist verpflichtet energetische Mindestanforderungen durch Sanierungsarbeiten zu erfüllen. Die Sanierungspflicht ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt und kann bei Verstoß mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 € durchgesetzt werden.
Eine Pflicht zur energetischen Sanierung kann angeordnet werden, wenn der Eigentümerwechsel vor dem 01.02.2002 stattgefunden hat. So ist die oberste Geschossdecke zu dämmen, sofern sie nicht den Dämmwert gemäß DIN 4108-2 erfüllt. Sind die erforderlichen Dämmwerte entsprechend eingehalten, so besteht keine Sanierungspflicht. Bewohnt ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen bereits vor dem 01.02.2002, so ist dieser von der Sanierungspflicht ausgenommen. Sollte ein Eigentumswechsel nach dem 01.02.2002 stattfinden, so ist der neue Eigentümer dazu verpflichtet dem Gesetz der Sanierungspflicht nachzugehen. (Vgl. § 47 GEG)
Dahingegen handelt es sich bei einer Zwangssanierung um Mittel bzw. Maßnahmen, welche die Sicherheit des Gebäudes sowie die der umliegenden Gebäude und Personen betreffen
Wann und wie sollten Eigentümer sanieren?
Ein Objekt ist im Falle eines Eigentümerwechsels innerhalb von 2 Jahren zu sanieren. Darunter zählt unter anderem der Kauf eines Objekts oder der Erwerb durch Erbe oder Schenkung.
Folgende Sanierungsmaßnahmen stehen dabei besonders im Fokus:
-> Heizkessel die mit Öl oder Gas betrieben werden und bereits über 30 Jahre alt sind müssen ausgetauscht bzw. erneuert werden.
-> Sobald eine Dachgeschossdecke die Mindestanforderung für Wärmeschutz nicht erfüllt sollte diese ebenfalls saniert werden sofern der Dachraum unbeheizt und nicht ausgebaut ist
-> Heizungsanlagen und Warmwasserleitungen sollen gedämmt werden
-> Der Austausch von alten Türen und Fenstern, sofern diese undicht erscheinen
-> Bei der Erneuerung einzelner Teile wie Fenster oder Fassade, müssen die Anforderungen des GEG eingehalten werden, darunter auch die jeweils entsprechenden Dämmwerte
Ausnahmen der Sanierungspflicht:
Es liegt der Fall einer Fassadensanierung vor, jedoch aber soll keine Dämmung angebracht werden, da andere, nicht lange zurückliegend sanierte, Bauteile dadurch beeinträchtigt werden bzw. gewechselt werden müssen.
Hierbei besteht die Möglichkeit eine Ausnahme der Sanierungspflicht zu beantragen um bereits sanierte Bauteile vor einem erneuten Austausch zu schützen.
-> Sollte eine weniger aufwändige Reparatur oder Wartungsmaßnahme anliegen, so wird keine zusätzliche Aufrüstung nach GEG benötigt
-> Solange bei einer Fassade weniger als 10% der gesamten Fassadenfläche saniert wird müssen keine Grenzwerte eingehalten werden und das GEG greift nicht ein
Eine vollständige energetische Sanierung ist jedoch keine Pflicht. Freiwillig bleibt auch die Dämmung der Kellerdecke sowie die Fassadendämmung und der Fensteraustausch. Wenn jedoch etwas erneuert werden soll, dann müssen die Vorgaben des GEG eingehalten und erfüllt werden.
Grundsätzlich haben Käufer nach dem Erwerb einer Immobilie 2 Jahre Zeit um die Nachrüstpflicht (Sanierung) umzusetzen.
Wieso ist es wichtig regelmäßig zu sanieren?
Anhand eines Beispiels wird verdeutlicht, weshalb eine Sanierung wichtig ist. Ein Tagesschaubeitrag berichtet über die Probleme eines Parkhauses. Dies solle 40 Jahre alt und mehrere Jahre ungenutzt gewesen sein. Nach einer Anforderung der Brandschutznachweise wurde das Objekt zur Sanierung geschlossen. Es wurde ein Gerichtsverfahren eingeleitet mit der Schlussfolgerung, dass die Eigentümer das Objekt selbst sanieren müssten. Dieses Urteil solle auch für Wohnimmobilien gelten. Da das Parkhaus bereits um die Hälfte des eigentlichen Werts zerstört war, sei eine Sanierung in diesem Ausmaß für das Unternehmen unfinanzierbar. Hier lässt sich schlussfolgern, dass eine regelmäßige Sanierung, Reparatur- oder Instandhaltungskosten um einiges minimieren kann oder dass die Verwitterung der Immobilie hätte abgewendet werden können.
Ist eine Zwangssanierung in Deutschland möglich?
Eine Zwangssanierung wäre strenggenommen möglich. Jedoch sind hierfür oftmals Sachverhalte wie der Energieverbrauch einer Immobilie oder die Verkehrssicherung ausschlaggebende Punkte für eine Zwangs- bzw. Pflichtsanierung. Die Energieeffizienzrichtlinie (EnEff-RL) hat hierbei eine hohe Relevanz. Denn um den Klimawandel einzudämmen, soll der aktuelle Energieverbrauch verringert werden. Diese Richtlinie hat sich mittlerweile in der ganzen EU durchgesetzt. Jedoch wird den einzelnen Mitgliedsstaaten hierbei nicht vorgeschrieben, auf welcher Art und in welchem Umfang sie diese Richtlinie umsetzen sollen. Sollte es also beispielsweise darum gehen, eine Immobilie zu modernisieren um den Energieverbrauch einer Immobilie zu verbessern, so kann die zuständige Behörde eine Sanierungspflicht anordnen. Jedoch wurde in Deutschland kein gesetzlicher Sanierungszwang definiert.
Das GEG beinhaltet die rechtlichen Grundlagen für die Pflicht, eine Sanierung durchzuführen.
Die Vorgaben der Energieeffizienzrechtlinie wurden unter anderem unter folgenden Paragraphen im GEG verankert:
-> § 71 / § 72 / § 73 GEG Nachrüstung bei Heiztechnischen Anlagen
-> § 84 GEG Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz
Für eine regelmäßige Instandhaltung von Immobilien spricht also, dass dies dazu beitragen kann den Nutzwert langlebig aufrecht zu halten. Dies kann ebenso dazu beitragen, dass durch regelmäßige Instandhaltungen Schäden an der Bausubstanz möglichst früh erkannt und abgewendet werden können. Auch die Kostenintensität kann für notwendig gewordene Maßnahmen minimiert werden. Empfehlenswert ist außerdem notwendige und gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen im Vorfeld und im Rahmen einer energetischen Beratung zu definieren.