Die große Trendwende? Aktuelle Entwicklungen und der Ausblick 2026 auf dem Wohnimmobilienmarkt in Niedersachsen und der Region Hannover

In Niedersachsen insgesamt ist die Zahl der Immobilientransaktionen im Jahr 2024 gestiegen, was auf eine leichte Belebung des Marktes hindeutet.

Anstieg der Kaufverträge um 8,7 % in 2024 in Niedersachsen

Im Vergleich zum Vorjahr 2023 verzeichnete der Grundstücksmarkt Niedersachsen im Jahr 2024 einen Anstieg der Kaufverträge um 8,7 % auf insgesamt 85.300 Transaktionen. Trotz dieses Zuwachses markiert der Wert von 2024 historisch gesehen den zweitgeringsten Wert der letzten 35 Jahre (nur 2023 waren weniger Transaktionen registriert worden).

Der gesamte Geldumsatz des Grundstücksmarktes lag 2024 bei 21,3 Milliarden Euro, was ebenfalls einem Anstieg von 8,7 % gegenüber 2023 entspricht. Dennoch liegt dieser Umsatz rund 7 Milliarden Euro unter den Rekordjahren 2021 und 2022.

Entwicklungen in den Wohnsegmenten (Niedersachsen)

Besonders dynamisch zeigten sich 2024 die Märkte für bebaute Objekte, während das Bauland weiterhin im Tief verharrt.

• Eigentumswohnungen: Die Sparte der Eigentumswohnungen verzeichnete die stärksten Zuwächse. Verträge für neue Eigentumswohnungen (Erstbezug) stiegen um +18,6 %. Ende 2024 war der Dezember mit 447 veräußerten Neubauwohnungen der höchste Wert seit fast drei Jahren (März 2022). Die Transaktionen für Bestandswohnungen nahmen um +14,2 % zu.
• Häuser: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stieg die Zahl der Transaktionen um +12,1 % (von 24.260 in 2023 auf 27.201 in 2024). Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Anstieg von +11,4 %.
• Bauland: Im Baulandbereich gab es kaum eine Erholung. Die Zahl der verkauften Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau (+0,8 %) bewegte sich mit 5.228 Verträgen im Jahr 2024 nahe dem historischen Tiefststand von 2023 (5.189). Auch die Bauplätze für den Geschosswohnungsbau zeigten nur einen moderaten Anstieg von 7,8 %.

Preisstabilität im Landestrend

Im landesweiten Durchschnitt zeigten die Preise in den meisten Märkten im Jahresverlauf 2024 stabile Tendenzen.

• Der mittlere Kaufpreis für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Niedersachsen sank leicht von 260.000 € im Vorjahr auf 255.000 € in 2024 (-2 %).
• Der mittlere Wohnflächenpreis für neue Eigentumswohnungen stieg geringfügig auf 3.890 €/m² (gegenüber 3.810 €/m² im Vorjahr, +2 %), wobei die Preise seit drei Jahren insgesamt stabil verlaufen.
• Bauplätze für individuelles Wohnen blieben im Schnitt unverändert bei 130 €/m².

Inflation, Zinsniveau und Baukosten bremsen Angebot und Nachfrage deutlich aus

Der Wohnungsmarkt in der Region Hannover: Hohe Nachfrage trifft auf massiven Angebotsengpass.

In der Region Hannover ist der Bedarf an Wohnraum ungebrochen hoch. Allerdings bremsen die Polykrisen (Inflation, Zinsniveau, Baukosten) Angebot und Nachfrage deutlich aus.

Einbruch bei Fertigstellungen und Genehmigungen

Nach einem Höchststand von rund 5.300 fertiggestellten Wohneinheiten in Stadt und Umland im Jahr 2023, brachen die Fertigstellungen 2024 stark ein und pendelten sich auf einem niedrigen Niveau von nur rund 2.600 Wohneinheiten in Stadt und Umland ein.

Die Zahl der Baugenehmigungen ging ebenfalls stark zurück: Nachdem 2021 noch etwa 5.170 Genehmigungen erteilt wurden, waren es 2023 nur noch rund 3.140 genehmigte Wohnungen. Die sinkenden Genehmigungszahlen deuten darauf hin, dass sich die angespannte Lage mittelfristig kaum entspannen wird

Kaufpreise stabilisieren sich, Vervielfacher sinken

Nachdem die Kaufpreise für Wohnimmobilien in der Region zuletzt unter Druck geraten waren, scheint sich der Preisverfall seit Mitte 2024 abzubremsen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen fangen sich wieder, nicht zuletzt aufgrund einer Stabilisierung der Zinsen.

Die Spitzengruppe für neue Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadt Hannover lag 2025 bei 6.550 €/m², und der Durchschnitt bei 5.200 €/m².

Der Indikator für Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser, der Vervielfacher, stabilisierte sich 2025 in der Spitzengruppe auf 23,0. Dies erfolgte nach einem Einbruch von 32,5 auf 26,0 im Vorjahr. Ein Grund für die verhaltene Marktentwicklung ist die abwartende Haltung vieler Verkäufer, die auf neue Anforderungen an die Energieeffizienz warten.

Mietmarkt unter anhaltendem Druck

Der Vermietungsmarkt ist durch zwei Faktoren extrem belastet: das knappe Angebot und die Tatsache, dass potenzielle Käufer aufgrund der schwierigen Finanzierungsbedingungen als Mieter im Markt verbleiben. Das Defizit an Baugenehmigungen wird das Gefälle zwischen Angebot und Nachfrage weiter vergrößern und den Druck auf die Mietpreise auch zukünftig erhöhen.
Die Marktteilnehmer rechnen daher mit weiter steigenden Mieten:

• Neubau (Spitzenmiete 2025): 18,20 €/m² (gestiegen gegenüber 2024 mit 17,50 €/m²).
• Wiedervermietung (Spitzenmiete 2025): 14,50 €/m² (gestiegen gegenüber 2024 mit 14,00 €/m²).

Ausblick für 2026: Zinsstabilisierung als Chance, Mietdruck als Realität

Die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2026 sind von vorsichtigem Optimismus, aber auch von tiefgreifenden Herausforderungen geprägt.

Die Zinsreduktionen seit Mitte 2024 haben die Leistbarkeit von Wohnimmobilien wieder erhöht und stabilisierend gewirkt. Dies könnte eine leichte Erholung der Nachfrage bewirken.

Die aktuellen Prognosen gehen nicht von weiteren Preisrückgängen bei Bestands- und Neubauimmobilien aus, und Notverkäufe von Kernprojekten werden nicht erwartet. Sobald sich die Trends klären und festigen, ist damit zu rechnen, dass sowohl Investoren als auch Käufer auf dem regionalen Markt wieder aktiver werden. Insbesondere Investoren, die weniger stark auf Fremdfinanzierung angewiesen sind, nutzen bereits jetzt die günstigeren Einstiegsmöglichkeiten.
Angebotsengpass und Mietkrise

Die größte Belastung für 2026 liegt im Angebot. Neue Projekte und auch geplante weitere Bauabschnitte verzögern sich weiterhin aufgrund der komplexen Finanzierungs- und Nachfragesituation, hoher Baukosten, instabiler Lieferketten und Fachkräftemangel.

Im Ergebnis fehlen perspektivisch dringend benötigte Wohnungen. Dieses Defizit wird den Druck im Mietmarkt zusätzlich erhöhen.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz (ESG-Faktoren) gewinnt immer stärker an Bedeutung

Die Krise bei den Projektentwicklern ist noch nicht ausgestanden, was zu Neubewertungen führen kann, wenn Kalkulationen aufgrund der Kosten- und Zinsentwicklung nicht mehr aufgehen. Gleichzeitig gewinnen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz (ESG-Faktoren) immer stärker an Bedeutung. Veraltete Bestandsimmobilien in peripheren Lagen geraten dadurch weiter unter Druck, was zu zunehmendem Leerstand in diesen Segmenten führen kann.

Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Hannover gleicht derzeit einem gespannten Gummiband: Die Kaufseite federt dank stabilerer Zinsen langsam zurück in den Markt, doch das Band der verfügbaren Neubauwohnungen ist so stark überdehnt, dass es den Mietmarkt in die Höhe schnellen lässt. Solange die Bautätigkeit nicht nachhaltig anzieht, wird die Entspannung für Mieter in weiter Ferne bleiben.