Immobilien-AfA 2025: Steuerersparnis mit einem Restnutzungsdauergutachten

Ohne Gutachten schreiben Sie über 50 Jahre vom Wert der Bausubstanz ab, was in diesem Beispiel zu einer jährlichen Steuerersparnis von 2.000 € führt bei einer Steuerersparnis (bei angenommenem Grenzsteuersatz von 40 %): 5.000 € * 40 % = 2.000 € pro Jahr.

Mit Gutachten verkürzt sich die Abschreibungsdauer, wodurch Sie im selben Beispiel 3.333 € pro Jahr an Steuern sparen.

Durch das Gutachten ergibt sich somit eine zusätzliche jährliche Steuerersparnis von 1.333 € und somit eine jährliche Steuerersparnis durch das Gutachten um rund 67 %.

Ermittlung der wirtschaftlichen Nutzung ist entscheidend

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist ein sachverständiges Dokument, das die verbleibende wirtschaftliche Nutzungszeit eines Gebäudes oder einer Immobilie feststellt. Es beantwortet die Frage, wie lange die Immobilie bei üblicher Nutzung noch wirtschaftlich betrieben werden kann, bevor grundlegende Sanierungen oder ein Abriss notwendig werden.

Dies unterscheidet es maßgeblich von einem Restwertgutachten, das den verbleibenden Sachwert oder Marktwert einer Immobilie nach Nutzung oder Beschädigung schätzt. Das RND-Gutachten konzentriert sich auf die zeitliche Dimension der verbleibenden Nutzung, während das Restwertgutachten den materiellen Wert bewertet.

Die Immobilie sollte mindestens 30 Jahre alt sein

Spezifische Kriterien, die die Sinnhaftigkeit eines Gutachtens erhöhen, sind:

• Alter der Immobilie: Wenn Ihre vermietete Immobilie mindestens 30 Jahre alt ist, ist ein Gutachten oft lohnenswert, da die tatsächliche Restnutzungsdauer häufig kürzer ist als die pauschal angenommene von 50 Jahren.

• Zustand und Renovierungen: Wenn Ihre Immobilie in den letzten 20 Jahren nicht kernsaniert oder in den letzten 10 Jahren nicht umfassend modernisiert wurde, ist es wahrscheinlich, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer niedriger ist.

• Spezifische Merkmale: Bauweise, verwendete Materialien und die Lage können ebenfalls die Restnutzungsdauer beeinflussen.

• Optimierung während der Erwerbstätigkeit: Eine optimierte Abschreibung bietet erhebliche finanzielle Vorteile, besonders während Ihrer erwerbstätigen Jahre, wenn Ihr Einkommen höher ist.

Der Hauptvorteil eines Restnutzungsdauergutachtens liegt in der Anpassung der steuerlichen Abschreibung (AfA) von Immobilien. Vermietende Eigentümer dürfen Immobilien steuerlich abschreiben, da sich der Wert eines Gebäudes mit der Zeit abnutzt (§ 7 Abs. 1 Satz 1 EStG).

Hier sind die maßgeblichen Regelungen nach Fertigstellungsdatum und Nutzung:

1. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden:

Die jährliche Abschreibung beträgt 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dies gilt für Gebäude, die nicht vorrangig Betriebsvermögen sind, das nicht Wohnzwecken dient. Die Annahme einer Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren liegt dieser Pauschale zugrunde.

2. Für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden:

Die gesetzlich angenommene Nutzungsdauer beträgt 50 Jahre, was einer jährlichen Abschreibungsrate von 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten entspricht.

3. Für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden:

Die angenommene Nutzungsdauer beträgt 40 Jahre, was einer jährlichen Abschreibungsrate von 2,5 % pro Jahr der Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichkommt.

4. Für Gebäude, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde:

Die jährliche Abschreibung beträgt 3 %. Die typisierte Nutzungsdauer hierfür ist ebenfalls 33 1/3 Jahre.

Quelle: BMF v. 22.02.2023

Bereits kürzere gesetzliche AfA-Sätze für Neubauten

Ältere Immobilien, insbesondere solche, die mindestens 30 Jahre alt sind, haben oft eine kürzere verbleibende Restnutzungsdauer als die vom Gesetzgeber pauschal angenommenen 50 Jahre.
Der tatsächliche Zustand, der Modernisierungsgrad, die Bausubstanz und eventuell vorhandene Baumängel oder -schäden können dazu führen, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer deutlich unter der pauschalen Annahme liegt.

Eine solche Verkürzung der Nutzungsdauer führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung (z.B. statt 2% dann 1/30 = 3,33% pro Jahr bei 30 Jahren Restnutzungsdauer). Dies reduziert das zu versteuernde Einkommen und führt zu einem höheren Steuervorteil.

Bei Neubauten ist ein RND-Gutachten in der Regel nicht sinnvoll, und zwar aus folgenden Gründen:

Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die gesetzliche jährliche Abschreibung bereits 3 %. Dies entspricht einer pauschalen Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren.

Die tatsächliche Nutzungsdauer eines neuen Gebäudes ist in der Regel länger als der gesetzliche AfA-Zeitraum. Für die Steuerpflichtigen, die sich auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer berufen wollen, muss diese bei solchen Gebäuden weniger als 33 1/3 Jahre betragen.

Ein neues Gebäude, das gerade fertiggestellt wurde, weist normalerweise keine Mängel oder einen technischen Verschleiß auf, die eine Annahme einer noch kürzeren Nutzungsdauer als 33 1/3 Jahre rechtfertigen würden. Die maßgeblichen Determinanten für eine kürzere Nutzungsdauer sind technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Bei einem Neubau sind diese Faktoren in der Regel nicht gegeben, um eine weitere Verkürzung zu belegen.

Es wäre unwahrscheinlich, dass ein Gutachten für einen Neubau eine noch kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer als die ohnehin schon relativ kurze pauschale von 33 1/3 Jahren nachweisen könnte.

Ihr Hebel zur Steueroptimierung

Der Mechanismus der Steuerersparnis ist wie folgt:

• Kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer: Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann feststellen, dass die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist als die gesetzlich angenommene.

• Höhere Abschreibung: Je kürzer die angenommene Restnutzungsdauer, desto höher ist der jährliche Abschreibungsbetrag.

• Größere Einkommensreduzierung: Eine höhere Abschreibung ermöglicht es Ihnen, Ihr zu versteuerndes Einkommen stärker zu reduzieren.

• Größerer Steuervorteil: Eine effektivere Einkommensreduzierung führt zu einem höheren Steuervorteil, da Sie weniger Steuern auf Ihre Mieteinnahmen zahlen müssen.

Restnutzungdauergutachten muss von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt werden

Qualifikation des Sachverständigen: Das Gutachten muss entweder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen. Dies stellt sicher, dass die Person, die das Gutachten erstellt, eine anerkannte Qualifikation besitzt.

Wichtiger Hinweis aus dem BFH-Urteil-IX-R-25-19 ist, dass die Vorlage eines spezifischen „Bausubstanzgutachtens“ ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer. Die BFH lehnte eine Verengung der Gutachtenmethodik oder eine Festlegung auf ein bestimmtes Ermittlungsverfahren ab.

Eine bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten soll nicht mehr als Nachweis anerkannt werden. Das Gutachten muss sich ausschließlich mit der Nutzungsdauer befassen. Dies ist eine Verschärfung der Anforderungen durch die Finanzverwaltung, die darauf abzielt, Gutachten spezifischer auf die steuerliche Abschreibung auszurichten.

Entscheidend ist, ob das Gebäude vor Ablauf des gesetzlich typisierten AfA-Zeitraums objektiv betrachtet technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist. Dabei sind alle technischen und wirtschaftlichen Umstände des Gebäudes zu berücksichtigen. Der Sachverständige sollte dabei unter anderem Modernisierungen (wie Dacherneuerung, Wärmedämmung, Fenstermodernisierung, Erneuerung von Bädern und Heizungsanlagen) und Baumängel/Bauschäden berücksichtigen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein RND-Gutachten darauf abzielt, die Abschreibungsdauer zu verkürzen, um die jährlichen Abschreibungsbeträge zu erhöhen und somit Steuern zu sparen.

Kostenloses Tool zur Ersteinschätzung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie

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Für eine fundierte Auswertung können Sie zu uns Kontakt aufnehmen, denn wir erstellen mit unseren qualifizierten Partnerbüros Ihnen ein Gutachten.

Wenn auch Sie prüfen möchten, ob für Ihre Immobilie eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden kann, unterstützen wir Sie gerne. Wir erstellen für Sie ein professionelles und finanzamtkonformes Restnutzungsdauergutachten, das alle technischen und wirtschaftlichen Faktoren berücksichtigt. Nutzen Sie die Möglichkeit, Ihre steuerliche Situation nachhaltig zu verbessern.

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