Am 01. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Mit dem GEG wurden das bisherige Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem Gesetz zusammengefasst. Das Gesetz regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten sowie Bestandgebäuden und den Einsatz von erneuerbaren Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden. Auch die Rahmenbedingungen und Voraussetzungen für die Erstellung von Energieausweisen werden nun im GEG geregelt. Dabei wurden viele Regelungen aus der bisherigen EnEV übernommen, andere wurden ergänzt und verändert.
Bereits bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie kommt die Bedeutung eines Energieausweises zum Tragen. Auf Verlangen von Erwerbern und Mietern sind Eigentümer und Vermittler verpflichtet, diesen vorzulegen oder in einem Mietshaus sichtbar auszuhängen. Nach wie vor liegt die Gültigkeitsdauer von Energieausweisen bei zehn Jahren ab Datum der Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GEG). Wird ein Gebäude oder eine Wohnung nach Fristende verkauft, neu vermietet, verpachtet oder geleast müssen die Energieausweise erneuert werden. Dabei gelten bis zum 30.04.2021 noch die Vorschriften der EnEV 2014 und ab dem 01.05.2021 müssen dann die neuen Regelungen aus dem GEG beachtet werden.
Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger
Beim Energieausweis handelt es sich um ein Dokument, das Auskunft über die energetischen Anforderungen eines Gebäudes darlegt. Darunter fallen allgemeine Angaben und Daten zur Energieeffizienz. Mithilfe dieses Dokumentes erhalten potenzielle Käufer und Mieter einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität eines Gebäudes. Zudem können sie auf diesem Weg verschiedene Gebäude miteinander vergleichen und die gewonnenen Informationen bei der Miet- oder Kaufpreisentscheidung berücksichtigen.
Unterschieden wird zwischen einem Energiebedarfsausweis und einem Energieverbrauchsausweis, der sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude erstellt werden kann. Für die Erstellung eines Energiebedarfsausweises müssen Angaben zur Bausubstanz, der Anlagentechnik und der Heizung des Gebäudes erfasst werden. Dabei wird auch die Energiemenge, die bei einer durchschnittlichen Nutzung der Heizung, der Lüftung, der Klimaanlage und der Warmwasserbereitung anfällt, ermittelt. Fachfremde Privatpersonen und Unternehmen dürfen den Energiebedarf allerdings nicht in Eigenregie berechnen und sollten daher grundsätzlich eine fachkundige Person für die energetische Bewertung von Gebäuden beauftragen.
Im Gegensatz zum Energiebedarfsausweis wird für die Erstellung eines Energieverbrauchsausweises der Energieverbrauch des Gebäudes innerhalb der letzten drei Jahre ermittelt. Berücksichtigt wird auch die Warmwasserbereitung. Das individuelle Heizverhalten der Gebäudenutzer kann daher die Auswertung im Verbrauchausweis beeinflussen.
Spezielle Regelung bei Wohngebäuden
Die Frage ob es eines Energiebedarfs- oder Verbrauchsausweises bedarf, ist bei Wohnimmobilien unterschiedlich geregelt. Für einen Neubau ist beispielsweise lediglich ein Energiebedarfsausweis zulässig (§ 80 Abs. 1 GEG). Auch bei Bestandsgebäuden an denen Veränderungen nach § 48 GEG ausgeführt wurden, wird bei einem Verkauf, einer Neuvermietung oder –Verpachtung ein Energiebedarfsausweis benötigt (§ 80 Abs. 2 GEG).
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Die Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 ist maßgeblich
Wohngebäude, die weniger als 5 Wohneinheiten besitzen und vor 1977 erbaut worden sind erfordern für den Verkauf, die Vermietung oder die Verpachtung einen Energiebedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GEG).
Andersrum ist es bei Wohngebäuden, deren Baufertigstellung vor 1977 lag und trotzdem das Anforderungsniveau der Wärmschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hatten (§ 80 Abs. 3 S. 1 GEG) und für Wohngebäude, die durch spätere Änderungen mindestens auf das Anforderungsniveau (BGBI. I S. 1554) der Wärmeschutzverordnung gebracht worden sind (§ 80 Abs. 3 S. 2 GEG) gilt Wahlfreiheit. Eigentümer steht es frei, ob sie sich für einen Energiebedarfs- oder verbrauchsausweis entscheiden.
Nach dem GEG müssen Aussteller von Energieausweisen eine „baunahe“ Ausbildung als Eingangsqualifikation vorweisen. Neben der Eingangsqualifikation ist eine erfolgreiche Fortbildung zum Thema energiesparendes Bauen in den meisten Fällen ebenso erforderlich. Architekten, Ingenieure oder qualifizierte Handwerker und Techniker erhalten beispielsweise die Berechtigung Energieausweise auszustellen. Weitere Einzelheiten sind im § 88 im GEG geregelt.
Verbrauchsausweis wird am 01. Mai 2021 genauer
Ab dem 01. Mai dieses Jahres gelten die neuen Vorschriften für Energieausweise. Die neuen Regelungen beinhalten zu einem, dass Treibhausgas-Emissionen in Zukunft im Energieausweis aufgeführt werden müssen.
Des Weiteren müssen ab Mai auch in Verbrauchsausweisen detaillierte Angaben zu der energetischen Qualität eines Gebäudes erfasst werden. Dazu gehört beispielsweise die Angabe von inspektionspflichtigen Klimaanlagen. Zudem muss das Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung angegeben werden. Für die Ausstellung von Verbrauchsausweisen werden Aussteller zukünftig dazu verpflichtet, die Gebäude wie gewohnt vor Ort zu prüfen oder wie auch schon bei den Bedarfsausweisen mithilfe geeigneter Fotos zu bewerten. Ihr Ziel ist die Empfehlung passender Maßnahmen zur Modernisierung.
Neben den Eigentümern werden mit dem neuen Gesetz nun auch Immobilienmakler explizit dazu verpflichtet bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Verkauf von Gebäuden einen Energieausweis vorzulegen.
Bei der Bereitstellung der Daten sind die Eigentümer für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich (§ 83 Abs. 3 GEG) und die Aussteller müssen diese sorgfältig prüfen. Es darf kein Zweifel an ihrer Richtigkeit bestehen (§ 83 Abs. 1 GEG).
Der Kosten- und Arbeitsaufwand für die Erstellung eines Energiebedarfsausweises ist höher als beim Energieverbrauchsausweis. Ungeachtet dessen bleiben Energiebedarfsausweise auch nach den Ergänzungen und Veränderungen der Vorschriften eines Energieverbrauchsausweises aussagekräftiger.
Sanierungsfahrplan ermöglicht langfristigen Überblick
Property Value Partner empfiehlt die Beantragung eines Energieausweises mit einer energetischen Beratung zu verbinden. Aus der energetischen Beratung resultiert ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Unser Angebot beinhaltet neben dem iSFP die Erstellung eines Energiebedarfsausweises. Dafür berechnen wir keinen Mehraufwand.
Der iSFP dient als Werkzeug für die Schritt-für-Schritt-Sanierung oder die Gesamtsanierung in einem Zug von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern. Mithilfe eines iSFP gewinnen Eigentümer einen langfristigen Überblick über alle anfallenden Sanierungsschritte. Zudem wird konkretisiert wann die einzelnen Sanierungsmaßnahmen fällig sind und wie sie sich zusammensetzen.
Im ersten Schritt der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans wird in einem persönlichen Gespräch vor Ort der energetische Zustand des Hauses aufgenommen. Auftraggeber können individuelle Wünsche und Bedürfnisse zum Vorhaben äußern. Zudem werden in Zukunft geplante Nutzungsänderungen wie beispielsweise ein Umbau in Erfahrung gebracht. Im nächsten Schritt werden der Ist-Zustand energetisch bewertet und Sanierungsvorschläge entwickelt. Sind verschiedene Möglichkeiten für einen Sanierungsfahrplan möglich bedarf es der Abstimmung mit den Hauseigentümern. Daraufhin wird der iSFP erstellt und den Kunden in einem Abschlussgespräch genauer erläutert. Nach den letzten Änderungen und Ergänzungen erhalten die Kunden einen Ausdruck ihres individuellen Sanierungsfahrplanes.
Ein individueller Sanierungsfahrplan ermöglicht Eigentümern nicht nur einen langfristigen Überblick über die anfallenden Sanierungsmaßnahmen. Die Erstellung eines iSFP wird darüber hinaus mit einer Kostenabnahme von bis zu 80 % vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) finanziell unterstützt. Einzelmaßnahmen wie zum Beispiel die Dämmung oder der Austausch von Fenstern und Türen in Wohn- und Nichtwohngebäuden werden bis zu 20 % vom BAFA gefördert. Gehen die Einzelmaßnahmen aus einem iSFP hervor werden sie zusätzlich mit einem Förderbonus von 2,5 % unterstützt.
Seit Jahresbeginn 2021 werden die Förderungen von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien in Gebäuden in der neuen Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) geregelt. Dabei sind die Regelungen zur Förderung von Einzelmaßnahmen im Teilprogramm „BEG Einzelmaßnahmen“ festgelegt.
Sämtliche Vorgaben zum Energieausweis sind in den Paragraphen 79 bis 88 im Teil 5 des GEG 2020 zu finden (§§ 79 – 88 GEG).
Autor: Jennifer Felk, Mitarbeiterin Content Management
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