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Mietspiegelrechner
Kostenloses Tool zum vorläufigen Mietspiegel 2025 der Stadt Hannover
Der offizielle Mietspiegel für die Stadt Hannover für das Jahr 2025 steht kurz vor der Veröffentlichung. Um Ihnen bereits jetzt eine Orientierung für Ihre Mietpreiskalkulation zu ermöglichen, stellen wir Ihnen unseren Mietspiegelrechner in einer Vorab-Version zur Verfügung.
Bitte beachten Sie: Die hier ermittelten Werte basieren auf [Prognosen / der Fortschreibung der Daten von 2023 / vorläufigen Daten]. Sobald der Mietspiegel 2025 amtlich veröffentlicht ist, werden wir den Rechner umgehend auf die finalen Werte aktualisieren. Nutzen Sie dieses Tool daher aktuell für eine erste Einschätzung und Tendenzerkennung.
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Podcast: Der Mietspiegel Hannover kurz erklärt
Dieser Rechner basiert auf den Daten der Beschlussdrucksache Nr. 2399/2025 zum qualifizierten Mietspiegel 2025 der Landeshauptstadt Hannover. Bitte beachten Sie: Bis zur offiziellen Inkraftsetzung durch den Rat der Stadt Hannover sind die Ergebnisse als vorläufige Orientierungshilfe zu betrachten. Rechtsverbindliche Auskünfte sind erst ab dem Tag des erfolgten Ratsbeschlusses möglich.
Das hier im Rechner hinterlegte Wohnlagenverzeichnis basiert auf den Daten des noch rechtsgültigen Mietspiegels 2023.
Mietspiegelrechner Hannover 2025
Basierend auf den Daten der Beschlussdrucksache Nr. 2399/2025 zum qualifizierten Mietspiegel 2025 der Landeshauptstadt Hannover. Sobald der Mietspiegel 2025 amtlich veröffentlicht ist, werden wir den Rechner umgehend auf die finalen Werte aktualisieren.
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FAQ
Häufige Fragen zum Mietspiegelrechner (FAQ)
Der Mietspiegel Hannover 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB und löst den zuvor anerkannten einfachen Mietspiegel 2023 ab. Er wurde unter Leitung der Region Hannover nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vom Rat der Landeshauptstadt Hannover (LHH) anerkannt. Grundlage dafür ist eine empirische Repräsentativerhebung bei mietenden und vermietenden Personen mit dem Stichtag 1. April 2025.
Sein Hauptzweck ist es, als objektive, statistische Marktanalyse Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete in Hannover zu geben. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ermittelt.
Für den qualifizierten Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass die darin abgebildeten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Er dient als eine der gesetzlichen Möglichkeiten (neben der Benennung von drei Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder Auskunft aus einer Mietdatenbank) zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB.
Durch die höhere Transparenz hilft er Mietvertragsparteien, sich in einem fairen Interessenausgleich über eine angemessene Miethöhe zu einigen und gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Darüber hinaus bietet er Orientierung bei der Festlegung von Mietpreisen bei Neuvermietungen, die in Hannover der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) unterliegen können.
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermieteten Wohnungen im Stadtgebiet Hannover. Ausgenommen ist jedoch folgender Wohnraum:
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.
- Wohnungen, deren Miethöhe einer Preisbindung unterliegt, da ihre Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde.
- Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teilgewerblich genutzten Räumen.
- Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen, sowie Wohnungen in Heimen und Anstalten.
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein Jahr).
- Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB).
- Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren.
- Möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen. (Wobei Einbauküchen, Einbauschränke oder Ähnliches nicht unter Möblierung/Teilmöblierung verstanden werden).
- Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad (sofern vorhanden) von anderen Mietparteien mitbenutzt werden.
- Wohnungen mit mehreren Mietverträgen und/oder Untermietverträgen.
Der wesentliche Unterschied zwischen einem qualifizierten Mietspiegel und einem einfachen Mietspiegel liegt in ihrer rechtlichen Wirkung und den Anforderungen an ihre Erstellung.
1. Rechtliche Wirkung (Vermutungswirkung):
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Für ihn wird gesetzlich vermutet (widerleglich), dass die darin abgebildeten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Diese Vermutungswirkung stärkt die Rechtssicherheit bei der Anwendung.
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): Diese Vermutungswirkung besteht nicht. Er bietet lediglich ein Indiz dafür, dass die angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden.
2. Anforderungen an die Erstellung (Wissenschaftliche Grundlage):
- Qualifizierter Mietspiegel: Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretern (Mieter und Vermieter) sowie der zuständigen Behörde anerkannt worden sein. Die seit Juli 2022 gültige Mietspiegelreform legt hierfür methodische Mindeststandards fest. Die Erstellung basiert in der Regel auf einer repräsentativen empirischen Befragung.
- Einfacher Mietspiegel: Er ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Behörde oder Interessenvertretern gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde.
3. Bedeutung bei Mieterhöhungsverlangen:
- Beide Arten von Mietspiegeln dienen als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.
- Wenn ein Vermieter jedoch ein Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel (z. B. ein Gutachten) stützt, muss er dem Mieter dennoch die relevanten Angaben aus einem qualifizierten Mietspiegel mitteilen, sofern dieser Angaben für die Wohnung enthält (§ 558a Abs. 3 BGB).
Die Anwendung erfolgt in mehreren Schritten unter Berücksichtigung der sogenannten Wohnwertmerkmale: Wohnungsgröße, Baualter (als Indikator für Beschaffenheit) und Wohnlage.
- Feststellen der Wohnungsgröße: Maßgeblich ist die Wohnfläche in Quadratmetern, idealerweise berechnet nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Wohnung wird einer der vier Größenklassen zugeordnet (z. B. 45 bis unter 65 m²).
- Feststellen des Baualters (Beschaffenheit): Maßgeblich ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung (oder des Gebäudes). Das Baualter wird in eine der acht definierten Baualtersklassen eingeordnet (z. B. 1961 – 1967).
- Feststellen der Wohnlage: Die Wohnlage spiegelt die Lagequalität des Wohnumfelds wider. Sie wird als „normale“ oder „gute“ Lage klassifiziert. Die genaue Einstufung erfolgt anhand der Wohnlagenkarte (Anlage 1) oder des detaillierten Straßenverzeichnisses.
Die Kombination dieser drei Merkmale führt zum entsprechenden Tabellenfeld, aus dem der Mittelwert und die Mietenspanne in Euro/m² abgelesen werden
Die Einordnung der Wohnung innerhalb der Mietenspanne wird durch die Ausstattungsmerkmale bestimmt.
Es gibt insgesamt 20 relevante Ausstattungsmerkmale, für die maximal 27 Punkte erreicht werden können.
Zwei Punkte werden für Merkmale vergeben, die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis auswirken können (z. B. komplett ausgestattete Küche, zusätzliches separates WC, Fußbodenheizung, Balkon/Terrasse mit Mindesttiefe 1m).
Anhand der Gesamtpunktzahl wird die Wohnung in einen spezifischen Quadranten der Mietenspanne eingeordnet:
- 0 bis 9 Punkte: Untere Hälfte der Differenz zwischen Spannenunterwert und Mittelwert.
- 10 bis 12 Punkte: Obere Hälfte der Differenz zwischen Spannenunterwert und Mittelwert.
- 13 bis 15 Punkte: Untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert.
- 16 bis 26 Punkte: Obere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert.
Der Unterschied liegt in ihrem Anwendungsbereich: Die Mietpreisbremse regelt die Miete bei der Neuvermietung, während die Kappungsgrenze Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen begrenzt.
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Regelung
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Anwendungsbereich
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Maximal zulässige Miethöhe/Erhöhung
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Rechtsgrundlage
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Mietpreisbremse
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Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
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Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
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§ 556d Abs. 1 BGB i. V. m. Niedersächsischer Mieterschutzverordnung
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Kappungsgrenze
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Mieterhöhungen im Bestand bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
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Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren (Modernisierung ausgenommen) um nicht mehr als 15 Prozent erhöhen.
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§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB i. V. m. Niedersächsischer Mieterschutzverordnung.
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Ja, die Landeshauptstadt Hannover ist in der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB festgelegt. Dies bedeutet, dass bei der Wiedervermietung die zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf.
Diese Regelung trat in der aktuellen Niedersächsischen Mieterschutzverordnung am 1. Januar 2025 in Kraft und gilt für die Mietpreisbremse befristet bis zum 31. Dezember 2025.
Eine Vermieterin oder ein Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Frist seit letzter Erhöhung: Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (Erhöhungen wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten werden hierbei nicht berücksichtigt).
- Jahresfrist zur Geltendmachung: Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Die Höhe der Erhöhung ist durch die abgesenkte Kappungsgrenze beschränkt:
In Hannover (als Gebiet mit besonders gefährdeter Mietwohnraumversorgung) darf sich der verlangte Mietzins innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöht haben (ausgenommen sind Erhöhungen wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
Die Mietpreisbremse gilt nicht in Ausnahmefällen, insbesondere wenn:
- die Vormiete der vormietenden Person höher war als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete.
- die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
- es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.
Wichtig: Stützt sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, ist er verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft über die maßgeblichen Tatsachen (z. B. Höhe der Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen) in Textform zu erteilen.
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