Asset Deal und Share Deal sind zwei Arten, ein Immobiliengeschäft abzuwickeln. Während der Asset Deal näher am klassischen Immobilienkauf verortet werden kann, stellt der Share Deal den beiläufigen Immobilienerwerb durch den Kauf eines Unternehmens dar. Die Grunderwerbsteuer umgehend scheint der Share Deal dabei eine besonders preiswerte Rolle als Steuerschlupfloch einzunehmen.
Asset Deal
Ein „Asset Deal“ bezeichnet den direkten Erwerb einer Immobilie; der Verkäufer gibt den Eigentümertitel an den Käufer ab. Den Kaufgegenstand bei einem Asset Deal stellt also die von der jeweiligen Gesellschaft zu verkaufende Immobilie und ihre Mietverträge dar, nicht aber die Gesellschaft selbst.
Außer dem typischen Immobilienkauf kann ein Asset Deal auch andere Formen annehmen: Asset Deals treten in Erscheinung als Bauträgerverträge, Generalübernehmermodelle, Grundstückskäufe mit Vertragsübernahme und Property Outsourcing durch Sale-and-Lease-back.
Share Deal
Dagegen kann es bei einem „Share Deal“ beiläufig zum Immobilienerwerb kommen, wenn eine Immobilie mittelbar durch den Kauf von Geschäftsanteilen einer Gesellschaft mitgekauft wird. Per definitionem liegt ein Share Deal nämlich vor, wenn ein Unternehmen an sich gekauft wird. Dabei kann es vorkommen, dass sich im Betriebsvermögen des Unternehmens Immobilien befinden, die beim Unternehmenskauf ebenfalls erworben werden. Bei solch einem „Immobilien-Share Deal“ bleibt die verkaufende Gesellschaft auch künftig der zivilrechtliche Eigentümer dieser Immobilien; dem Käufer gehören die Immobilien nur mittelbar.
Rechtlich gesehen stellt ein Share Deal den Kauf eines Unternehmens dar, und kein Immobilienkauf. Dementsprechend muss beachtet werden, dass auch etwaige Arbeitsverträge, Darlehensverträge und Steuerverbindlichkeiten der Gesellschaft übernommen werden müssen, und nicht bloß ein Grundstück akquiriert wird – es können evtl. also immense rechtliche und steuerliche Kosten anfallen. Aus diesen Gründen darf ein Immobilien-Share Deal nicht unterschätzt werden.
Vermeidung der Grunderwerbsteuer beim Share Deal
Das wohl attraktivste Argument für einen Immobilienkauf mittels Share Deals anstatt mittels Asset Deals ist die Vermeidung der Grunderwerbsteuer, die beim üblichen Kauf einer Immobilie anfällt:
Lag sie bis 2006 bei 3,5 % des Kaufpreises einer Immobilie, ist die Grunderwerbsteuer allmählich immer weiter angestiegen und liegt in den meisten Bundesländern inzwischen bei über 5 %. Share Deals haben jedoch den Vorteil, dass – solange nicht mehr als 95 % der Gesellschaftsanteile gekauft werden – die Grunderwerbsteuer auf die erworbene Immobilie wegfällt. Diese Situation muss 5 Jahre lang aufrechterhalten werden, danach können auch die restlichen 5 % an den Käufer übergeben werden. Somit scheint der Share Deal ein vielversprechendes Steuerschlupfloch darzustellen, wenn es darum geht, Immobilien zu erwerben.
Vorsicht vor aktuellen rechtlichen Entwicklungen um die Grunderwerbsteuer
Da sich der Share Deal mittlerweile als lohnenswerte, preisgünstige Methode für den Kauf von Immobilien bewährt hat, bei dem die Grunderwerbsteuer umgangen wird, stellt der Gesetzgeber seit jüngster Zeit Bemühungen an, um ihn weniger steuergünstig zu gestalten. Geplant ist eine Grunderwerbsteuerreform, die etwa die Möglichkeit eines nicht-besteuerten Immobilienkaufs durch einen Investor und Co-Investor hemmen soll.
Besteht also das Vorhaben, den Share Deal beim nächsten Immobilienkauf als Steuerschlupfloch auszuschöpfen, sollten vorsichtshalber steuerrechtliche Beratung in Anspruch genommen und kommende gesetzliche Entwicklungen in diesem Bereich aufmerksam beobachtet werden.
Autor: Rega Rauf, Mitarbeiter Content Management