Der Mieter möchte Rechtsansprüche gegen seinen Vermieter geltend machen. Doch dazu werden der Name, eine ladungsfähige Anschrift und weitere Informationen benötigt. Doch was ist zu tun, wenn diese Anschrift nicht im vorhandenen Mietvertrag enthalten ist?
Sobald ein Mieter sich seinen Mietvertrag genauer ansieht fällt diesem oftmals auf, dass nur eine Angabe des Namens des Vermieters und nicht der Anschrift vorhanden ist. Stattdessen wird in Mietverträgen häufig nur die zuständige Wohnungsverwaltung benannt. Bei Eigentumswohnungen werden außerdem in vielen Fällen lediglich die Vertreter des aktuellen Vermieters aufgeführt. Somit ergibt sich für den Mieter ein Problem, wenn gerichtliche Ansprüche gegen den Vermieter vorgenommen werden sollen. Sowohl während als auch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Des Weiteren verschärft sich diese Problematik, wenn der Vermieter einer Erbengemeinschaft oder einer sogenannten BGB-Gesellschaft zugehörig ist. Diese Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) stellt eine Vereinigung von Personen dar, die zwecks gewerblicher oder nicht gewerblicher Tätigkeiten durch entsprechende Regelungen im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) entsteht (§§ 705–740 BGB).
Wie kann eine Auskunft über die Anschrift des Vermieters eingeholt werden?
Möchte der Mieter eine Klageschrift gegen den Vermieter bei Gericht einreichen, so muss diese genaue Angaben bezüglich des Vertragspartners enthalten. Dazu zählen auch der Name und die Anschrift. Gehen diese Angaben nicht aus dem bestehenden Mietvertrag hervor, kann sich der Mieter an den zuständigen Verwalter wenden und diesen um eine Auskunft bitten. In vielen Fällen verweigert dieser jedoch eine Auskunft über den Namen oder die Adresse des Vermieters, da der Verwalter oft eine Verpflichtung zum Schutz des Vermieters empfindet. Der Mieter erhält dann häufig die Aussage, dass der Verwalter nicht zuständig für Rechtsansprüche seitens des Mieters sei. Ein Verweis auf eine Grundbucheinsicht, die dem Mieter zusteht, stellt dann die einzige Hilfe dar. Beispielsweise liegt ein berechtigtes Interesse gemäß § 12 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) vor, wenn dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde (vgl. OLG München, Beschluss v. 24.07.18, Az. 34 Wx 68/18).
Welche Rechte stehen Mietern und Vermietern zu?
Bei einer Abgabe von Erklärungen besteht die Möglichkeit einer Bevollmächtigung oder Vertretung, sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite. Allerdings darf diese Stellvertretung nur offen erfolgen. Eine verdeckte Stellvertretung unterliegt keiner Zulässigkeit (§ 164 Abs. 2 BGB; LG München I WuM 89, 282). Ein Urteil des Amtsgerichts München besagt, dass der Mieter gegenüber dem Verwalter ein Anspruch auf Auskunft hat. Das Urteil liegt einem Rechtsstreit zugrunde, bei dem der Mieter den Verwalter der Wohnung um die Anschrift des Vermieters bat, da im vorliegenden Mietvertrag lediglich der Name vorhanden war. Dieser Bitte kam der Verwalter allerdings nicht nach und verweigerte eine Auskunft. Auf Grundlage dieser Situation verurteilte das Amtsgericht München den zuständigen Verwalter zur Pflicht der Freigabe von Informationen.
Das Amtsgericht München ist der Auffassung, dass der Mieter zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit haben muss eine Geltendmachung seiner Rechte gegenüber dem Vermieter auszuüben. Diese Auskunft muss spätestens erfolgen, sobald der Mieter den Vertreter nach dieser fragt. Dann müssen Informationen bezüglich z.B. der Anschrift des Vertretenen offengelegt werden (AG München, Urteil vom 12.04.2011, 155 C 1149/11).
Viele Mietverträge enthalten keine Informationen über die Anschrift des Vermieters. Dies kann zu einigen Problemen führen, z.B. wenn der Mieter rechtliche Ansprüche gegenüber der anderen Vertragspartei geltend machen möchte, da bei einer Klageschrift genaue Angaben bezüglich des Vertragspartners erfolgen müssen. Eine Auskunft seitens der Wohnungsverwaltung findet dennoch oftmals nicht statt. Doch dem Mieter steht der Anspruch auf Offenlegung derartiger Informationen über den Vermieter zu, um eine persönliche Geltendmachung seiner Rechte zu gewährleisten.
Autor: Pauline Born, Mitarbeiterin Content Management