Die Wohnfläche stellt als Kenngröße bei Wohnimmobilien einen wichtigen Faktor dar, der einen großen wertbestimmenden Einfluss aufweist. Diese beeinflusst verschiedene Aspekte, die mit der Nutzung und dem Handel von Wohnimmobilien einhergehen. Für den Vergleich von Miet- und Kaufpreisen, die Abrechnung von Nebenkosten und der Abschätzung von Sanierungskosten ist die Wohnfläche ausschlaggebend und somit von großer Bedeutung.
Bereits geringe Ungenauigkeiten hinsichtlich der Wohnfläche können beim Kauf/ Verkauf oder Mieten/ Vermieten von Immobilien abstrakte Verluste mit sich führen. Diese können mehrere tausend Euro betragen. Ein kurzes Beispiel: Bei einem Immobilienkaufpreis von 2.500 Euro/ Quadratmeter und einer Abweichung der Wohnfläche um fünf Quadratmeter entsteht bereits ein Fehlbetrag von 12.500 Euro.
Daher ist es nötig, die verschiedenen Methoden zur Berechnung der Wohnfläche und die Anwendungsgebiete für möglichst genaue Wohnflächenberechnungen zu kennen.
Welche Berechnungsmethoden für die Wohnfläche gibt es?
Die Wahl der Ermittlungsvarianten der Wohnfläche hängt davon ab, ob es sich um preisgebunden bzw. geförderten Wohnraum oder preisfreien bzw. freifinanzierten Wohnraum handelt. Insgesamt stehen für die Wohnflächenermittlung folgende Grundlagen für preisfreien Wohnraum zur Verfügung:
- Mietflächenberechnung nach gif (MF/W)
Allerdings können auch bereits bestehende Berechnungen nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) unter bestimmten Voraussetzungen gültig sein. Diese sind in der Wohnflächenverordnung unter dem § 5 als Überleitungsvorschriften geregelt. Für preisgebundenen Wohnraum, der nach 31. Dezember 2003 errichtet wurde, gilt grundsätzlich die WoFlV.
Im Folgenden werden zur Übersicht unterschiedliche Berechnungsgrundlagen genannt und erläutert.
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die aktuell vornehmlich genutzte Methode zur Berechnung der Wohnfläche stellt die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) dar. Diese ist am 01.01.2004 in Kraft getreten. Laut § 1 WoFlV wird eine verbindliche Anwendung dieser Verordnung auf Wohnraum vorgeschrieben, der nach dem 31.12.2003 nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) gefördert wurde. Gemäß § 2 WoFlV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung zunächst die Grundflächen der vorhandenen Räume. Diese müssen allerdings ausschließlich dieser Wohnung angehören. Des Weiteren gilt als Wohnfläche die Grundfläche von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen der Wohnung zugehörigen Räumen, die nach allen Seiten hin geschlossen sind, sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Die Grundfläche ergibt sich aus den lichten Maßen zwischen den verschiedenen Bauteilen. Dabei wird von der vorderen Kante der Bekleidung der Bauteile ausgegangen. Des Weiteren müssen die Grundflächen von z.B. Tür- und Fensterbekleidungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten sowie fest eingebauten Gegenständen wie beispielsweise Öfen, Bade- und Duschwannen und Herden namentlich mit einbezogen werden.
Die Anrechnung dieser Grundflächen erfolgt nach unterschiedlichen Kriterien. Die Grundfläche von Räumen und Rumteilen, die eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern aufweisen, werden vollständig angerechnet. Jene mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter oder niedriger als zwei Meter werden nur zur Hälfte angerechnet. Die Anrechnung der Grundfläche für nicht beheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche zu allen Seiten geschlossenen Räumen erfolgt ebenfalls zur Hälfte. Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten werden in den meisten Fällen zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte für die Wohnfläche angerechnet.
Mietflächenberechnung nach gif (MF/W)
Die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) von der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) stellt keine gesetzliche Verordnung dar und muss somit miet- oder kaufvertraglich vereinbart werden. Sie orientiert sich an den Definitionen der DIN 277, die allerdings keine Mietflächen definiert, da sie sich lediglich mit den Grundflächen und Rauminhalten von Gebäuden befasst. Die MF/W definiert die Anrechenbarkeit der Grundflächen als Mietflächen. Des Weiteren beinhaltet diese Richtlinie eine Regelung für die anteilige Nutzung von Gemeinschafträumen. Im Gegensatz zur WoFlV ist bei der MF/W bei Grundflächen, die eine eingeschränkte Höhe aufweisen, nur eine Messlinie für die Anrechnung von Räumen vorhanden. Diese befindet sich bei einer Höhe von 1,5 Metern. Flächen unterhalb dieser Raumhöhe werden zu nicht, Flächen darüber vollständig angerechnet. Mietflächen, die überdeckt, allerdings nicht zu allen Seiten geschlossen sind, wie z.B. Terrassen oder Balkone werden zu einem Viertel angerechnet. Die Mietfläche nach dieser Richtlinie wird unterteilt in Wohnflächen und Nebenflächen. Die Berechnung der Grundfläche erfolgt direkt oberhalb des Fußbodens und umfasst alle raumbegrenzenden Bauteile, einschließlich der dazugehörigen Bekleidungen.
Quelle: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (Hrsg.) (2012).
DIN 277
Die Berechnung von Flächen erfolgt vor allem bei Neubauten nach der DIN-Norm 277 des Deutschen Instituts für Normung (DIN). Allerdings wird bei dieser Norm die Definition des Begriffes „Wohnfläche“ nicht berücksichtigt. Es werden allgemeinere Flächen wie „Grundfläche“, „Raumfläche“ und „Nutzungsfläche“ definiert. Die Methode der DIN 277 ist als Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche daher nicht geeignet. Zunächst wird hierbei die Brutto-Grundfläche (BGF) über die äußeren Maße des Gebäudes ermittelt. Der nächste Schritt umfasst die Subtraktion der Konstruktions-Grundfläche (KGF) von der Brutto-Grundfläche. Diese Konstruktionsfläche beinhaltet die Gesamtzahl der Wände, Stützen und weiteren baulichen Teilen. Aus dieser Berechnung ergibt sich schließlich die Netto-Raumfläche (NRF). Diese kann schließlich in weitere Kategorien gegliedert werden: Die Nutzungsfläche (NUF), die technische Funktionsfläche (TF) und die Verkehrsfläche (VF). Letztendlich ist die Wohnfläche lediglich mit der Nutzfläche und der Verkehrsfläche vergleichbar. Die Unterschiede zu der Methode der Wohnflächenverordnung sind deutlich. So finden bei der DIN 277 beispielsweise die Dachschrägen keine Berücksichtigung.
DIN 283
Die im August 1983 vom Deutschen Institut für Normung (DIN) zurückgezogene Norm DIN 283 war eine weitere Methode zur Wohnflächenberechnung. Zu dieser Zeit wurde diese bei der Ermittlung von preisfreiem Wohnraum häufig genutzt. Bei der heutigen Anwendung dieser Methode müssen die Grundlagen für die Berechnung der Wohnfläche ausdrücklich angegeben werden, da es gegenüber neueren Methoden, wie z.B. der Wohnflächenverordnung große Flächenunterschiede geben kann. Bei der DIN 283 wurden Wohn- und Schlafräume, sowie Küchen und Nebenräume in die Berechnung mit einbezogen. Wintergärten, Loggien und Balkone werden nur zur Hälfte oder gar nicht angerechnet. Die Ermittlung der Grundfläche erfolgte über die lichten Maße zwischen den Wänden oder der Rohbaumaßen abzüglich drei Prozent.
Obwohl diese Norm bereits zurückgezogen wurde, kann sie zur Berechnung der Wohnfläche für preisfreien Wohnraum noch in Betracht kommen, sofern die betroffenen Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich ist (BGH 23.05.2007 - VIII ZR 231/06).
Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) enthielt ebenfalls Regelungen für die Wohnflächenberechnung von Wohnraum. Diese Verordnung wurde vor allem im Mietrecht, Kaufrecht und im Werkvertragsrecht angewendet. Des Weiteren stellte die Methode vormals die Grundlage für die Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmieten dar. Am 01.01.2004 wurde die Zweite Berechnungsverordnung aufgehoben und somit wird sie nicht mehr für die zuvor genannten Anwendungsbereiche genutzt. Im Vergleich zur heutigen Wohnflächenverordnung (WoFlV), durch die sie ersetzt wurde, weist die Zweite Berechnungsverordnung nur wenige Unterschiede auf. Aus diesem Grund kann eine zuvor vertraglich festgesetzte Wohnflächenberechnung nach dieser Verordnung, die bereits vor Einführung der WoFlV erstellt wurde, heute immer noch anerkannt werden. Diese Unterschiede umfassen die unterschiedliche Anrechnung von Balkon- und weiteren Flächen.
Gemäß der Überleitungsvorschrift nach § 5 WoFlV sind bestehende Berechnungen nach der zweiten Berechnungsverordnung weiterhin gültig, sofern diese „bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden sind. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.“
In welchen Bereichen wird die Wohnflächenberechnung relevant?
Mieter und Vermieter
Die Berechnung der Wohnfläche findet verschiedene Anwendungsbereiche. So ist sie ein maßgebendes Kriterium zur Ermittlung der Miethöhe. Der Vermieter hat die Möglichkeit die Höhe der Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Dabei spielt die Größe der Wohnung eine entscheidende Rolle. Sie ist ein wichtiger Faktor zur Erklärung von Unterschieden bezüglich der Mietpreise zwischen verschiedenen Wohnungen. Sobald die Wohnungsgröße von dem bisher angenommenen Wert abweicht, ergibt sich unter Umständen eine neue ortsübliche Vergleichsmiete. Sollte die Wohnung kleiner sein als zuvor angegeben und die Miete übersteigt den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent, so ist die Orientierung der Miethöhe an diesem Mietspiegel unwirksam. Des Weiteren wird die Höhe der Heiz- und Betriebskosten anhand der Wohnfläche bestimmt, sodass eine Abweichung der Wohnungsgröße zu einer veränderten Abrechnung führen kann. Für Mieter und Vermieter hat dies zur Folge, dass mitunter drei- bis vierstellige Beträge jährlich zu viel gezahlt bzw. zu wenig eingenommen werden.
Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien
Auch bei einem Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie spielt die Berechnung der Wohnfläche eine wichtige Rolle, da die Ermittlung des Wertes dieser Immobilie zu einem maßgeblichen Teil auf der Wohnfläche basiert. Insbesondere beim Vergleich von öffentlich gehandelten Wohnimmobilien wird neben Faktoren wie der Lage und der Ausstattung auf Wohnflächen bzw. auf den einzelnen Quadratmeter heruntergebrochenen Preisen abgestellt. Somit steht jedem Quadratmeter Wohnfläche ein fiktiver Wert gegenüber, der je nach Lage, Art, Zustand und Ausstattung der Immobilie mehrere Tausend Euro betragen kann.
Wohnungseigentumsgemeinschaften
Die tatsächliche Größe einer Wohnung hat ebenfalls Auswirkungen für Hausverwaltungen bzw. Wohnungseigentumsgemeinschaften. Zum einen wird sich bei der Einteilung von Wohneigentum in Miteigentumsanteile häufig an der Größe der Wohn- bzw. Nutzfläche orientiert. Die Größe dieser Miteigentumsanteile stellt einen Bruchteil der Beteiligung des Wohnungseigentümers am gesamten Grundstück dar. Zum anderen ist die Größe der Wohnung laut § 25 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entscheidend für die Beschlussfähigkeit der Versammlungen der Wohnungseigentümer. Ein Beschluss der Eigentümer ist nur dann gültig, wenn die stimmberechtigten Wohnungseigentümer eine Vertretung von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Diese wird anhand der im Grundbuch beschrieben Wohnungsgrößen ermittelt. Sollte sich herausstellen, dass diese Anteile kleiner sind als angenommen und die Hälfte der gesamten Fläche nicht abdecken, so ist keine wirksame Beschlussfähigkeit gegeben. Des Weiteren ist der Hausverwalter, laut § 28 WEG, dazu verpflichtet einmal im Jahr einen Wirtschaftsplan sowie eine Rechnungslegung aufzustellen. Diese enthalten die voraussichtlichen bzw. vergangenen Einnahmen und Ausgaben, die bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entstehen. Außerdem werden die anteilmäßigen Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung sowie die Beitragsleistungen der jeweiligen Eigentümer für Instandhaltungsrücklagen anhand des Miteigentumsanteils berechnet. Für die Höhe dieser Ausgaben spielt die Größe der Wohnfläche eine wichtige Rolle, da sie meist anhand dieser berechnet werden. Auch bei den Miteigentümern werden die jeweiligen Anteile an den Heiz- und Betriebskosten üblicherweise anhand der Größe des Miteigentumsanteils oder der Wohnfläche bestimmt. Sollte die bisher angenommene Größe von der tatsächlichen abweichen, so ändern sich auch diese Beträge. Schließlich ist auch die Höhe der Grundsteuer abhängig von der Wohnfläche. Also ist es im Sinne der Hausgemeinschaften, Ihre Nebenkostenverteilung auf die Grundlage von korrekt berechneten Wohnflächen zu stellen, um im ungünstigsten Fall interne Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Energieausweise
Des Weiteren hat die Wohnungsgröße einen maßgebenden Einfluss auf die Auswertung des Energieausweises eines Gebäudes. Bei Wohngebäuden wird der Energieverbrauch nach Quadratmetern der Gebäudenutzfläche angegeben. Ist diese allerdings nicht bekannt, so kann sie bei Wohngebäuden mit einem beheizbaren Keller mit dem 1,35fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden. Bei sonstigen Gebäuden mit dem Zweck des Wohnens mit dem 1,2fachen Wert. Für eine genaue Angabe der verbrauchten Energie ist eine korrekte Wohnungsgröße ein wichtiger Faktor. Des Weiteren kann eine geänderte Wohnungsgröße die Auswertung maßgeblich verändern. Ein Beispiel: Der Energieausweis eines Gebäudes mit mehreren Wohneinheiten weist eine gute Energieeffizienzklasse auf. Sollte nun festgestellt werden, dass die Wohnungsgrößen nicht der tatsächlichen Werte entsprechen und bei unverändertem Energieverbrauch geringer sein, so hat sich die Energieeffizienzklasse verschlechtert.
Fazit
Die Berechnung der Wohnfläche stellt hinsichtlich des Kaufes, Verkaufes, der Anmietung oder Vermietung einer Immobilie einen wichtigen Faktor für alle Beteiligten dar. Bereits geringe Abweichungen der Wohnfläche könnten zu hohen Verlusten führen. Es besteht zudem die Möglichkeit einen zu hohen Preis zu zahlen, wenn die Wohnfläche zu groß angerechnet wird. Eine Wohnflächenberechnung kann unter Umständen Auswirkungen auf die Verteilung der Miteigentumsanteile oder Steuerzahlungen innerhalb der Wohneigentumsgemeinschaften nehmen. Die Höhe der Miet- und Verkaufspreise einer Immobilie liegen der Wohnfläche zugrunde.
Im Laufe der Jahre gab es mehrere Methoden zur Ermittlung der Wohnfläche. Die heute am häufigsten angewandte stellt die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung dar, da durch diese ein sehr genauer Wert ermittelt werden kann. Unter bestimmten Bedingungen können weitere Methoden angewendet werden. Diese haben aufgrund der verschiedenen Berechnungswege allerdings unterschiedliche Vor- und Nachteile für die Beteiligten.
Autor: Pauline Born, Mitarbeiterin Content Management
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