Artikel vom 07.02.2026

Statistik-Analyse: Warum der Braunschweiger Wohnungsmarkt trotz Bautätigkeit angespannt bleibt

Basierend auf den statistischen Daten der letzten 10 Jahre lässt sich das Verhältnis von Wohnungsbestand, Bevölkerung und Neubautätigkeit in Braunschweig als eine Phase der Diskrepanz beschreiben: Während die Bevölkerung stagnierte, wuchs der Wohnungsbestand kontinuierlich. Dennoch bleibt der Markt aufgrund veränderter Haushaltsstrukturen (mehr Singles) angespannt, und der Neubau bricht aktuell ein.

Das Single-Haushalte: Warum der Bestand wächst, aber der Platz fehlt

Das Verhältnis zwischen der Anzahl der Menschen und der verfügbaren Wohnungen hat sich statistisch leicht entspannt, faktisch bleibt der Druck jedoch hoch.

Die Bevölkerung: Die Einwohnerzahl Braunschweigs bewegte sich in den letzten 10 Jahren weitgehend seitwärts. Nach einem Hoch in 2015 (251.364) sank sie leicht bis 2021. Durch den Zensus 2022 erfolgte eine statistische Korrektur nach oben auf rund 253.000 Einwohner. Zuletzt (2024) war ein leichter Rückgang auf 252.962 zu verzeichnen.

Der Wohnungsbestand: Im Gegensatz zur volatilen Bevölkerungskurve wuchs der Wohnungsbestand stetig an. Von rund 133.800 Wohnungen im Jahr 2015 stieg der Bestand auf 143.909 Wohnungen im Jahr 2024.

Der eigentliche Treiber (Haushalte): Trotz stagnierender Kopfzahl steigt der Wohnflächenbedarf, da die Haushaltsgrößen sinken. Laut Zensus 2022 sind 51,2 % aller Braunschweiger Haushalte Einpersonenhaushalte. Dies erklärt, warum trotz rechnerisch mehr Wohnungen pro Kopf der Markt (insbesondere bei Mietwohnungen) eng bleibt.

Bauüberhang Entwicklung Braunschweig

Quelle: LSN (2026): Baugenehmigungen und -fertigstellungen in Niedersachsen – Errichtung neuer Wohn- und Nichtwohngebäude (ohne Wohnheime) – Tabelle M8090116 und Tabelle Z8100102.

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Die „Schere“ am Bau: Wir zehren von der Substanz

Die Bauaktivität der letzten Dekade zeigt zwei unterschiedliche Phasen: den Aufbau eines Puffers und den aktuellen Abbau der Reserve.

Die Zahlen im Vergleich (Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden)

2020/2021 (Der Puffer): In diesen Jahren wurden deutlich mehr Wohnungen genehmigt als gebaut. Dies führte zu einem großen „Bauüberhang“ (genehmigte, aber noch nicht realisierte Projekte).

2022–2024 (Die Wende): Die Fertigstellungen erreichten 2022 ihren Höhepunkt, da die Projekte aus den Vorjahren abgearbeitet wurden. Gleichzeitig brachen die neuen Genehmigungen aufgrund gestiegener Zinsen und Baukosten massiv ein (auf den Tiefstwert von 1.442 in 2024).
Aktueller Status: Braunschweig zehrt derzeit von der Substanz der Vergangenheit. Da aktuell mehr fertiggestellt als neu genehmigt wird, schrumpft die Pipeline für die kommenden Jahre dramatisch zusammen.

Droht nach dem Boom die nächste Lücke?

Der Wohnungsbestand ist schneller gewachsen als die Bevölkerung, was theoretisch Entlastung bringen sollte. Dieser Effekt wurde jedoch durch den Trend zum Single-Haushalt fast vollständig aufgezehrt.

Die Bauindustrie hat zwar auf die hohe Nachfrage reagiert (hohe Genehmigungen bis 2021), kann dieses Niveau aber aktuell nicht halten. Da die Baugenehmigungen seit 2022 drastisch unter die Zahl der Fertigstellungen gefallen sind, droht in naher Zukunft ein deutlich geringerer Zuwachs an neuem Wohnraum – und das bei einem Bedarf, der stabil hoch bleibt.

Quellen:

LSN (2026): Bevölkerung 1) und Katasterfläche 2) in Niedersachsen (Gebietsstand: 1.11.2021) – Tabelle Z100001G.

LSN (2026): Gebäude- und Wohnungsfortschreibung zum 31.12. in Niedersachsen – Tabelle Z8051021.

LSN (2026): Baugenehmigungen und -fertigstellungen in Niedersachsen – Errichtung neuer Wohn- und Nichtwohngebäude (ohne Wohnheime) – Tabelle M8090116 und Tabelle Z8100102.

Stadt Braunschweig (08.2024): Zensus 2022 Ausgewählte Ergebnisse für die Stadt Braunschweig ; online verfügbar unter: https://www.braunschweig.de/politik_verwaltung/fb_institutionen/fachbereiche_referate/fb01/ref0120/stadtforschung/Infoline_StaFo_BS_2024-10_Braunschweig_ZENSUS_2022_Ausgewaehlte_Ergebnisse_e.pdf; zuletzt geprüft 06.02.2026.

CERTA GmbH (11.2025): Immobilienmarktbericht Braunschweig Q3 2025; online verfügbar unter: https://www.certa-gutachten.de/marktberichte/braunschweig-q3-2025#:~:text=Die%20Neubauaktivit%C3%A4t%20stagniert%20aufgrund%20mehrerer%20Faktoren:%20Die,der%20Energieeffizienz%2C%20bremsen%20die%20Entwicklung%20neuer%20Projekte.; zuletzt geprüft 06.02.2026.